Die Zeiten des kroatischen No-Name-Tourismus sind vorbei. Das Land an der Schwelle zur EU setzt mit Macht auf Qualität: Kroatien will seinen Nordwesten zur exklusiven Ferienregion umgestalten. Entlang eines ein Kilometer breiten Streifens parallel zur Küste gelten verschärfte Schutzbedingungen. Diese „protected area“ soll von Bausünden wie in Spanien verschont bleiben. Doch auf dem Immobiliemarkt herrscht derzeit Verunsicherung, die Finanzkrise bestimmt das Preisniveau. Tendenz: fallend. Nur das Top-Segment mit Meerblick entzieht sich dem Abwärtstrend.

Opatija ist ein Paradebeispiel: Die ehemalige Sommerfrische der Habsburger Blaublüter trennt sich konsequent von allen Erblasten einfallsloser Billigangebote aus der jugoslawischen Ära. Statt Cevapcici mit Pommes für Touristen in Badelatschen eröffnen immer mehr Spitzenrestaurants entlang der „Opatijska Riviera“ für Gäste mit gehobenen Einkommen. Aus Zwei- und Drei-Sterne-Hotels sollen bis 2010 Vier- und Fünf-Sterne-Herbergen werden.

Die Trendumkehr hat ihren Preis. Durchschnittlich zehn bis 15 Prozent haben Häuser und Wohnungen seit 2002 zugelegt – per anno. Doch seit Herbst 2008 hat die internationale Finanz- und Bankenkrise Spuren hinterlassen. Häuser und Wohnungen der einfachen Kategorie werden derzeit mit bis zu 20 Prozent unter dem Betrag der Hochpreis-Ära gehandelt. Immobilien der mittleren Güte verlieren um zehn bis 15 Prozent, selbst gute Objekte sind aktuell mit Nachlässen von fünf bis zehn Prozent zu haben. Allein die Topadressen trotzen der Krise.

Verkauft wird überwiegend aus dem Bestand, da die Banken vielen Investoren das beantragte Geld verweigern. Auch Privatanbieter zögern. Wer nur ein Haus oder eine Wohnung sein Eigen nennt, wartet derzeit ab und hofft auf einen neuen Boom. Besitzer zweier oder mehrerer Immobilien verschaffen sich finanziell Luft, indem sie eines ihrer Objekte verkaufen – oft früher als ursprünglich geplant. Für Käufer bieten sich da gute Gelegenheiten: Wer cash zahlt, ist König.

Noch bis 2008 mussten sich Ausländer beim Kauf einer Immobilie auf einen langwierigen bürokratischen Ablauf einstellen. Der gesamte Kauf- und Genehmigungsprozess dauerte rund ein Jahr. Mittlerweile geht das Prozedere innerhalb eines Monats über die Bühne. Seit Februar 2009 benötigt der Käufer aus einem EU-Land keine ministerielle Genehmigung aus Zagreb mehr. Knapp zehn Prozent Nebenkosten sind fällig und die Steuernummer muss in den Kaufvertrag eingetragen werden. Landwirtschaftlich genutzte Flächen bleiben allerdings weiter tabu. In jedem Fall sollte der an einer Ferienimmobilie Interessierte eine offiziell anerkannte Makleragentur einschalten, die in Kroatien unter „Nekretnine“ werben. Wichtig dabei der Zusatz „d.o.o.“ nach dem Namen des Maklers, der die staatliche Zertifizierung nachweist.


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