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Immobilien - Proptechs in den Kinderschuhen

, Dirk Elsner

Was Fintechs für den Finanzsektor sind Proptechs für die Immobilienbranche. Eine Revolution zetteln auch sie nicht an. Von Dirk Elsner

Ein Paar studiert Immobilienanzeigen © Getty Images
Ein Paar studiert Immobilienanzeigen

Die Fintech genannte technologische Entwicklung verändert schrittweise den Finanzsektor. In meiner Kolumne zum Jahresende habe ich auf die sogenannten Fintech-Geschwister hingewiesen. Dazu gehören vor allem Regtech (Recht und Regulierung), Insurtech (Versicherung) und Proptech (Immobilien). Die sperrige Abkürzung Proptech steht für „Property Technology“ und bezeichnet technologische Lösungen von Start-ups für die Immobilienbranche.

Auch hier scheint sich die Entwicklung, wie in vielen anderen Wirtschaftszweigen, zu beschleunigen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) ermittelte zusammen mit der Unternehmensberatung EY in einer Studie zum Einsatz digitaler Technologien in der Immobilienwirtschaft 114 Technologie-Start-ups. Der Blog rund um Gewerbeimmobilien Gewerbe-Quadrat splittet den Sektor wiederum in neun Untersegmente auf. Die wenigsten Segmente haben dabei etwas mit Finanzierung zu tun. Insoweit ist es auch nicht korrekt, Proptech als Subsegment von Fintech zu bezeichnen. Überschneidungen gibt es aber bei den Unternehmen, die sich mit der Finanzierung von Immobilien ohne Banken befassen. Hier werden allein 13 Unternehmen aufgeführt.

Die Bandbreite der Start-ups spiegeln die verschiedenen Kundenkreise für Miete, Kauf, Wohnen wider. Schon 2015 sah das Onlinemagazin „Deutsche Startups“ die Immobilienbranche in Aufruhr und im Umbruch durch zahlreiche Start-ups, die versuchten, sich als kostengünstigere und moderne Alternative zu Maklern und anderen Immobilien-Dienstleistern zu etablieren. Das Start-up-Portal „Gründerszene“ hat für dieses Segment bereits die Revolution ausgerufen. Wie für den Finanzsektor bin ich auch hier vorsichtig bei solchen Revolutionsansagen.

Einige Start-ups haben schon aufgegeben

 Die Segmente reichen von Immobilienportalen und Marktplätzen über Angebote, die den Verkauf beziehungsweise die Vermietung mit Services unterstützen, eine Vermietung auf Zeit ermöglichen, helfen Mitmieter zu finden oder den richtigen Makler, Verwalter und andere Dienste rund um Immobilien. Die Finanzierung von Immobilien ist lediglich eines von vielen Segmenten. Laut der Studie von ZIA und EY  bilden mit jeweils 15 Start-ups die sogenannte „temporäre Nutzung“ und die „Visualisierung“ die größten Gruppen, gefolgt von „Crowdfunding“ und „Smart Building“ (jeweils elf Start-ups). Daneben spielen Lösungen zur digitalen Verwaltung und Kommunikation eine wichtige Rolle. In der Studie von ZIA und EY finden interessierte Leser ausführlichere Beschreibungen der Innovationscluster sowie Kurzbeschreibungen der Proptech-Start-ups.

Manchen Plattformen, wie etwa Hausgold, gelingt es, namhafte Investoren anzuziehen. Das Hamburger Unternehmen möchte über sein Angebot Eigentümer beraten, die Immobilien verkaufen wollen. Das Angebot ist kostenlos. Die Plattform erhält dann eine Provision, wenn ein Makler die Immobilie verkauft hat. Im Sommer investierten laut „Gründerszene“ Rocket Internet, Global Founders Capital, der Scout24-Gründer Joachim Schoss und Hanse Ventures, der bereits den Anschub gegeben hat.

Längst nicht alle Unternehmen haben hier einen langen Atem. „Deutsche Startups“ stellte etwa 2015 das Unternehmen Adequado vor. Es sollte ein umfassendes Leistungsspektrum für Vermietungswillige bieten: Heute wird man von der Webseite von Adequado weitergeleitet auf eine Software-Suchmaschine für den Mittelstand. Bereits Ende 2015 stellte Rocket Internet sein Makler-Start-up Vendomo ein. Eine Analyse von „Gründerszene“ dazu zeigt, dass der Immobiliensektor nicht so einfach zu besetzen ist, wie sich das manch einer wünscht. 

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Crowdfunding - kein Massenmarkt

Und natürlich spielt das Crowdfunding von Immobilien im Proptech-Segment eine wichtige Rolle. Hier beschaffen sich Unternehmen über auf Crowdinvesting spezialisierte Internetplattformen eigenkapitalnahe Mittel von einer größeren Gruppe von Menschen (der Crowd). Dabei halten die Investoren nur in den wenigsten Fällen eine Kapitalbeteiligung im gesellschaftsrechtlichen Sinne. Hier sind zum Teil echte Beteiligungen (z.T. über zwischengeschaltete Zweckgesellschaften) oder nachrangige beziehungsweise hybride Finanzierungsformen (Mezzanine) zu finden, die im Insolvenzfall hinter den Forderungen der Fremdkapitalgläubiger zurücktreten (siehe ausführlich „Crowdsourcing und meine Definition des Crowdfundings“).

Im Crowdinvest-Erfolgsmonitor des Fachmagazins „Crowdfunding“ werden für den Zeitraum 2011 bis August 2016 über alle Plattformen für das Investment-Segment Immobilien 49 Investment-Runden über insgesamt 46,9 Mio. Euro zusammengerechnet. Zum Stichtag am 30. September 2016, so hat der Dienstleister iFunded  t, waren es 25,4 Mio. Euro. Damit seien zu diesem Zeitpunkt bereits 7 Mio. Euro beziehungsweise 38 Prozent mehr als im gesamten Jahr 2015 investiert worden. Michael Stephan, Gründer und Geschäftsführer der Crowdinvesting-Plattform iFunded.de, hält Immobilien-Crowdfunding für so beliebt, weil es die Hürden für Anleger senkt und Immobilieninvestments einer breiten Bevölkerung eröffnet. Allerdings kann selbst bei einem Volumen von 100 Mio. Euro nicht von Beliebtheit oder gar Breitenwirkung gesprochen werden. Allein im dritten Quartal 2016 stieg laut Monatsbericht der Bundesbank das Volumen der Kredite für den Wohnungsbau um 16,5 Mrd. Euro.

Bisher soll es laut Crowdinvest-Erfolgsmonitor keine Ausfälle gegeben und die durchschnittliche Rendite soll 5,9 Prozent pro Jahr betragen haben. Anleger investieren hier aber in der Regel in unbesicherte Nachrangdarlehen (subordinated loans). Diese werden im Krisenfall erst dann bedient, wenn bevorrechtigte Gläubiger komplett ihr Geld erhalten haben. Im Gegenzug ist die Verzinsung für solche Darlehen höher als für besicherte Darlehen.

Evolution mit unbekanntem Ausgang

Digitale Leistungen sollen laut Nikolai Roth, Geschäftsführer von Maklaro, in der Immobilienbranche kaum vorhanden sein. Er schreibt in seinem Blog: „Außerdem haben Immobilienmakler in Deutschland einen schlechten Ruf und sind unbeliebt. Sie gelten gemeinhin als ineffizient, intransparent und überbezahlt.“ Er sieht aber auch, dass die etablierten Player nicht über Nacht irrelevant werden. Dafür sei die Immobilienbranche zu konservativ. Sie werde sich nur allmählich und in kleinen Schritten verändern.

Mein Streifzug durch die Proptech-Welt in der Nachbarschaft von Fintech offenbart, dass die Diskussionsstränge in der Immobilienwirtschaft denen der Finanzwirtschaft ähneln. Auch hier befürchten manche, dass der technologische Wandel verschlafen wird. Andere glauben, dass ihr Geschäft durch die innovativen Player zusätzlich beflügelt wird. Der Zentrale Immobilien-Ausschuss selbst plädiert für ein Miteinander-statt-Gegeneinander. Die Daten zeigen aber, dass von einer Revolution nicht die Rede sein kann, auch hier sehen wir, wie für den Finanzsektor, eine interessante Evolution mit unbekanntem Ausgang.


Dirk Elsner (Foto: Sebastian Berger, Stuttgart)Dirk Elsner ist bei der DZ Bank Senior Manager Innovation und Digitalisierung. In dieser Kolumne äußert er seine private Meinung. 2008 hat er das private Wirtschaftsblog BlickLog gegründet, das mehrfach ausgezeichnet wurde.



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