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Vorsicht, Schwarzbau

, Daniel Schönwitz

Fehlt die Genehmigung für ein Gebäude, kennen deutsche Behörden keine Gnade. Was Betroffene tun können, um den Abriss zu verhindern

Abriss
Bei Schwarzbauten droht der Abriss

Christa Liedtke fürchtet, dass sie bald ihre Sachen packen muss. Das Fachwerkhaus, das die Rentnerin vor neun Jahren als Altersruhesitz gekauft hat, soll nach dem Willen der Behörden abgebrochen werden. Und zwar ohne Entschädigung. „Ich finde es unglaublich, dass man ein Haus nach so vielen Jahren abreißen will“, sagt die 75-Jährige.

Das Drama, das sich derzeit im Bergischen Land abspielt, begann 1939. Damals hatte die Witwe eines jüdischen Bankiers in der Nähe des Örtchens Kürten inmitten von Wäldern und Wiesen ein Haus bauen lassen, um unbehelligt leben zu können. Mehr als 70 Jahre lang hatte es niemanden interessiert, dass keine Genehmigung vorlag. Erst als in der Nähe ein weiterer Schwarzbau aufflog, überprüfte die lokale Bauaufsicht die Immobilie und ordnete den Abriss an – so, wie es das Gesetz vorsieht. Liedtke zog vor das Verwaltungsgericht Köln – und scheiterte. Nun hofft sie auf das Oberverwaltungsgericht Münster. Und auf den Gemeinderat, der eine „nachträgliche Legalisierung“ des Häuschens prüft.

Was Christa Liedtke gerade erlebt, trifft Jahr für Jahr Hunderte Immobilienbesitzer. Allein im Rheinisch-Bergischen Kreis gab es in den vergangenen sechs Jahren acht Fälle von Bauten, die niemals hätten errichtet werden dürfen. „Gerade in ländlichen Regionen kommt das immer wieder vor“, sagt Inka-Marie Storm, Rechtsexpertin beim Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin.

Der Streit um den bergischen Schwarzbau wirft ein Schlaglicht auf das restriktive deutsche Baurecht. Nicht nur bei ungenehmigten Immobilien drohen Abrissverfügungen, sondern auch, wenn Auflagen nicht eingehalten oder Häuser eigenmächtig erweitert wurden. Und immer wieder trifft es Besitzer, die für die Fehler gar nicht verantwortlich sind.

Was ein einheitliches Stadtbild gewährleisten und zersiedelte Landschaften verhindern soll, kann gravierende Folgen haben, bis hin zur Enteignung. Welche Chancen haben Betroffene, sich zu wehren? Und wie können Bauherren und Käufer verhindern, dass es später Ärger gibt?

Kaum Chancen vor Gericht

Schwarzbauten liegen meist im sogenannten Außenbereich von Kommunen, also auf Flächen, für die es keinen Bebauungsplan gibt und die in der Regel der Landwirtschaft vorbehalten sind. Die Chance auf eine nachträgliche Baugenehmigung für ein Wohnhaus ist dort gering. Hierfür wäre nämlich ein Bebauungsplan nötig, und dagegen gibt es oft erheblichen Widerstand. Schließlich müssten die Behörden dann auch anderen Bürgern das Bauen im Grünen erlauben, und das stört nicht nur Landwirte, sondern auch Tourismus­unternehmer und Naturfreunde.

Was also bleibt? Der Gemeinderat in Kürten prüft, ob Christa Liedtkes Schwarzbau durch eine Änderung der Außenbereichssatzung unter Bestandsschutz gestellt werden kann, ohne dass neue Häuser errichtet werden dürfen. Seither schöpft die Rentnerin wieder Hoffnung, zumal ihr die Mehrheit der Lokalpolitiker wohlgesonnen scheint.

Betroffene müssen auf Unterstützung aus der Politik hoffen. Denn vor Gericht stehen ihre Chancen schlecht. „Die Rechtslage ist eindeutig“, sagt André Bethge von der Kanzlei Bethge Immobilienanwälte in Hannover. „Bei rechtswidrig errichteten Immobilien kann sich niemand auf sein Eigentumsrecht berufen – auch wenn er sie nicht selbst gebaut hat.“ 2013 nahm das Verfassungsgericht einen vergleichbaren Fall nicht zur Entscheidung an.

Lässt sich der Abriss nicht verhindern, bleibt Käufern eine letzte Hoffnung: Schadensersatz. „Für eine erfolgreiche Zivilklage müssen sie allerdings nachweisen, dass der Vorbesitzer von der fehlenden ­Genehmigung wusste und dies arglistig verschwiegen hat“, sagt Bethge. Das sei bisweilen schwierig.

Allemal besser ist es also, es gar nicht so weit kommen zu lassen. Hauskäufer sollten deshalb vor der Unterschrift bei der Baubehörde fragen, ob eine Genehmigung vorliegt, und sich eine Kopie besorgen. Fehlt das Dokument, ist Vorsicht geboten.

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Auf Duldung nicht verlassen

„Niemand sollte sich auf eine jahrelange stillschweigende Duldung eines Schwarzbaus durch die Behörden verlassen“, warnt Haus & Grund-Expertin Storm. Mündliche Zusagen seien wertlos; wenn die Baubehörde einen neuen Chef bekomme, könne sich die Praxis rasch ändern.

Eine nachträgliche Erlaubnis ist meist nur dann möglich, wenn die Immobilie in bebautem Gebiet liegt und den Vorgaben der Bauordnung entspricht, etwa in puncto Höhe oder Abstand zum Nachbargrundstück.

Liegt eine Baugenehmigung für ein Haus vor, sollten Kaufinteressenten in jedem Fall prüfen, ob auch spätere Bauten wie Wintergärten, Garagen oder Aufstockungen von den Behörden abgesegnet wurden. War dies nicht der Fall, riskieren Käufer einen Teilabriss auf ihre Kosten. Welche Erweiterungen genehmigungspflichtig sind und welche nicht, wird von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich gehandhabt (siehe Checkliste unten).

Wurde Genehmigungspflichtiges ohne amtliche Erlaubnis gebaut, gibt es in vielen Fällen dennoch einen Ausweg: „Ist eine Erweiterung gemäß Bauordnung zulässig, wird sie in der Regel nachträglich genehmigt“, sagt Immobilienrechtler Bethge.

Ein Teilabriss droht dagegen, wenn etwa ein Dachgeschoss laut Bebauungsplan nicht erlaubt ist oder der vorgeschriebene Mindestabstand zum Nachbargrundstück nicht eingehalten wurde. „Beamte haben in solchen Fällen zwar Ermessensspielraum, aber es kommt immer wieder vor, dass sie einen Rückbau anordnen“, sagt Bethge.

Rettung per Amnestie

Eigentümer von Schwarzbauten müssen bei Erweiterungen besondere Vorsicht walten lassen. Fragen sie vor Beginn der Bauarbeiten an, kann das in der Behörde schlafende Hunde wecken. Fragen sie nicht, ruft das womöglich Beamte auf den Plan, die den Schwarzbau zuvor geduldet haben.

Das widerfuhr dem Besitzer eines Wochenendhauses im pfälzischen Pirmasens. Als er auf der Terrasse seines Schwarzbaus, der im Rahmen der „Pirmasenser Amnestie“ geduldet wurde, ohne zu fragen einen Wintergarten errichtete, ordneten die Beamten kurzerhand den Abriss des kompletten Häuschens an. In diesem Fall schritt das Bundesverfassungsgericht ein. Da für das Haus eine offizielle Amnestie gelte, sei die Verfügung überzogen. Es reiche, wenn der Mann den Wintergarten wieder abreiße.

Für Fachwerkhausbesitzerin Liedtke kommt diese Option nicht infrage. Und auch der Appell an die Landesregierung, für Bauten, die in den Kriegswirren entstanden sind, die Regeln zu lockern, fruchtete nicht. Ende Juni ließ NRW-Bauminister Michael Groschek wissen, dass er von dieser Idee nichts halte.

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Die wichtigsten Regeln für Bauherren und Käufer

Bauen
Wer ein Haus errichtet, benötigt eine Genehmigung vom örtlichen Bauamt. Oft wird diese nur gegen Auflagen erteilt. Zudem sind die Vorgaben der Bauordnung zu beachten, etwa der Mindestabstand zum Nachbargrundstück. Engagieren Bauherren einen Architekten, haftet dieser für Fehler.

Erweitern
Auch spätere Veränderungen erfordern, je nach Bundesland, oft eine Erlaubnis. Für Anbauten benötigt man meist eine Genehmigung, bei Garagen und Gartenhäusern kommt es auf die Größe an, Terrassen und Einfahrten sind in der Regel unproblematisch. Im Zweifel gilt: Fragen! Eine nachträgliche Billigung ist vielfach möglich, aber auch dann drohen Bußgelder (bei Privatleuten meist im vierstelligen Bereich).

Kaufen
Käufer sollten prüfen, ob für das Haus eine Baugenehmigung vorliegt, die Auflagen eingehalten wurden und die Behörden auch späteren, genehmigungspflichtigen Maßnahmen zugestimmt haben. Wer schludert, muss womöglich für Fehler des Vorbesitzers geradestehen.

Nutzen
Die Baunutzungsverordnung schreibt vor, wozu Immobilien in Wohn- und Gewerbegebieten oder auf landwirtschaftlichen Außenflächen verwendet werden dürfen. Zum Streit kommt es häufig, wenn Landwirte eine Scheune als Ferienhaus ausbauen oder Selbstständige im Keller des Wohnhauses ein Büro eröffnen, um Kunden zu empfangen.

Der Beitrag ist zuerst in Capital 08/2014 erschienen. Interesse an Capital? Hier können Sie sich die iPad-Ausgabe der neuen Capital herunterladen. Hier geht es zum Abo-Shop, wenn Sie die Print-Ausgabe bestellen möchten


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