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Run auf Immobilienfonds

, Annika Janßen

Offene Immobilienfonds gehören zu den Verkaufsschlagern der vergangenen Jahre. Auch in diesem Jahr dürfte sich der Boom fortsetzen. Ganz ohne Risiko sind die Betongold-Fonds aber nicht. Von Annika Janßen

Eerleuchtete Fenster in einem Bürogebäude
Gewerbeimmobilien sind zurzeit gefragt

Was vor wenigen Jahren noch undenkbar schien, ist jetzt Realität: Offene Immobilienfonds boomen. Im vergangenen Jahr konnten die Produkte fast 5 Mrd. Euro Mittelzuflüsse einsammeln, schätzt die Ratingagentur Scope. Zum Vergleich: Im Jahr 2014 steckten Anleger rund 2,8 Mrd. Euro in offene Immobilienfonds. Insgesamt verwalteten die Produkte Ende November 2015 ein Vermögen von fast 72 Mrd. Euro. Auch im laufenden Jahr dürften die Betongold-Fonds sich bei Investoren erneut großer Beliebtheit erfreuen, erwarten Analysten.

Das kommt nicht von ungefähr. Die Zinsen in Europa sind weiterhin niedrig, die Nachfrage nach vermeintlich sicheren Geldanlageformen mit Aussicht auf eine auskömmliche Rendite ist entsprechend hoch. Zudem locken Immobilieninvestments mit zwei Versprechen. Zum einen mit einer Investition in Sachwerte, die vor Inflation schützt. Zum anderen mit Renditen zwischen zwei und drei Prozent und somit wesentlich attraktiveren Erträgen als beispielsweise Bundesanleihen. Deren Rendite liegt derzeit auf einem Niveau nahe oder sogar unter Null.

offene Immobilienfonds sind konjunkturabhängig

Allerdings kann sich nicht jeder Privatanleger eine Eigentumswohnung in bester Lage leisten, andere scheuen den Aufwand, den eine Vermietung mit sich bringt. So haben viele Investoren offene Immobilienfonds als Alternative entdeckt. In diese Produkte können sie auch mit kleinen Beträgen investieren – und sich dabei auf einer Spielwiese tummeln, auf der sonst eher institutionelle Anleger unterwegs sind. Wer einen Betongold-Fonds kauft, erwirbt Anteile an Bürogebäuden, Shoppingcentern oder Luxushotels in den besten Touristengegenden der Welt. Offene Immobilienfonds investieren bevorzugt in gewerbliche Bauwerke, Wohngebäude spielen nur in Einzelfällen eine Rolle.

Die Fokussierung auf gewerbliche Objekte macht offene Immobilienfonds zumindest teilweise konjunkturabhängig: Wenn sich die Wirtschaftsentwicklung eintrübt, können ihre Renditen schnell unter Druck geraten.

Zu Zeiten der Finanzkrise waren viele offene Immobilienfonds in Schieflage geraten, als Anleger Summen in Milliardenhöhe aus den Produkten abzogen. Bei einer Reihe von Fonds kam es zu Liquiditätsengpässen, weil zu viele Anleger gleichzeitig aussteigen wollten. Da die Fonds keine Anteile mehr zurücknehmen konnten, mussten sie zum Teil vorübergehend Rücknahmen aussetzen, zum Teil wurden sie ganz abgewickelt. Die Auswirkungen der Krise sind noch heute sichtbar. Laut Statistik des Fondsverbandes BVI sind immer noch sieben offene Immobilienfonds dabei, ihren Immobilienbestand aufzulösen.

Gute Noten für Fonds mit hohem Deutschland-Anteil

Überlebt haben mehrere große und etablierte Fonds. Für sie gelten seit der Krise neue Regeln: So können Anleger ihre Anteile heute nur noch mit einer einjährigen Frist zurückgeben und müssen neue Anteile mindestens zwei Jahre lang halten. Das soll erdrutschartige Massenabzüge wie in der Vergangenheit verhindern und Privatanlegern mehr Sicherheit bieten.

Die Fonds, die das Desaster überstanden haben, entwickeln sich mehrheitlich positiv, so die Ratingagentur Feri: Von insgesamt zwölf bewerteten Produkten erhielt ein Fonds die Note B+, drei bekamen die Note A- und sechs die Note A. Zwei Fonds erhielten gar die Bestnote A+: Der Grundbesitz Europa RC, vertrieben von Deutsche Asset Management/DWS (ISIN: DE0009807008), sowie der UniImmo: Deutschland von Union Investment (ISIN: DE0009805507). „Offene Immobilienfonds mit einem hohen Portfolioanteil von deutschen Objekten weisen eine besonders gute Bewertung auf“, sagt Wolfgang Kubatzki, Leiter Real Estate bei Feri. Diese Fonds profitierten von der anhaltend starken Nachfrage nach Immobilien und vom robusten makroökonomischen Umfeld. Wer sich ein wenig Betongold ins Portfolio holen möchte, sollte sich also ausnahmsweise einmal den Home Bias zunutze machen und in Fonds mit hohem Deutschland-Anteil investieren.


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