Wie wichtig das optimale Timing ist, wissen Börsianer schon lange. So spielt es für die Rendite natürlich eine große Rolle, ob Anleger im vergangenen Jahr bei rund 3700 oder erst bei knapp 6000 Punkten in Dax-Werte einstiegen. Auch für Häuslebauer, die sich in der Regel auf zehn und mehr Jahre binden, ist das richtige Timing immens wichtig: Bei Kreditsummen von mehr als 100 000 Euro machen selbst gering scheinende 0,1 Prozent Unterschied schnell ein paar Tausend Euro beim Darlehenszins aus. Nicht groß nachdenken müssen Bauherren, die sich gerade ein Haus oder eine Wohnung gekauft haben – oder die gezwungen sind, sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern, weil der Festzins ihres Kredits ausläuft: Sie profitieren von den derzeit niedrigen Baugeldzinsen. Seit Anfang 2009 liegt der Zins für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei durchschnittlich niedrigen 4,3 Prozent. Das wird wohl nicht so bleiben. Laut einer Capital-Umfrage erwarten die meisten Baufinanzierungsexperten in diesem Jahr einen Anstieg der Zinsen von 0,5 Prozentpunkten.

Doch es gibt eine Lösung für alle, die noch einige Jahre vom Ende ihrer Zinsbindung entfernt sind und trotzdem die niedrigen Zinsen konservieren möchten: Mit Forward-Darlehen kann der Zinssatz bis zu fünf Jahre im Voraus festgelegt werden. Umsonst gibt es diese Kreditform leider nicht. „Die Aufschläge schwanken zwischen 0,01 bis 0,043 Prozentpunkte pro Monat“, weiß Max Herbst, Inhaber der Frankfurter FMH-Finanzberatung. Häuslebauer, deren Darlehen in wenigen Jahren ausläuft, sollten sich daher genau überlegen, ob sie das Risiko steigender Zinsen in Kauf nehmen – oder sich bereits heute absichern. "Forward-Darlehen kosten zwar, dafür kann man aber ruhig schlafen", sagt Herbst. Der Zinsexperte empfiehlt einen Forward- Horizont von höchstens drei Jahren. Wo die Zinsen in ein paar Jahren stehen, kann natürlich niemand seriös vorhersagen. Klar ist aber: Das jüngste Zinstief liegt etwa fünf Jahre zurück. Doch ob sich 2015 das nächste Zinstal auftut, wagt derzeit niemand zu prognostizieren.

Für alle, die einen neuen Kredit brauchen oder abschließen möchten, sollte die Hausbank die erste Anlaufstelle sein – aus mehreren Gründen: Die dortigen Bankberater kennen den Kunden und dessen Kreditbedarf in der Regel am besten. Und da der Baugeldmarkt momentan sehr stark umkämpft ist, können solvente Kunden ein Entgegenkommen ihrer Bank erwarten. Zudem sparen sie unter Umständen mehrere Hundert Euro, die sonst für den Umtrag der Grundschuld vom alten zum neuen Kreditgeber fällig wären. Es gibt inzwischen aber auch Banken und Kreditvermittler, die diese Kosten übernehmen, um Neukunden den Wechsel schmackhafter zu machen.

Kunden, die sich für ein Forward- Darlehen entscheiden, sollten zunächst die Höhe der monatlichen Aufschläge betrachten. Denn diese schwanken erheblich. Multipliziert man den Aufschlag mit der Anzahl der Monate, über die man seinen Zins im Voraus sichern will, ergibt dies den Gesamtaufschlag, der zusätzlich fällig wird. Wer sich heute ein zehnjähriges Darlehen mit vier Prozent drei Jahre im Voraus sichern will, zahlt bei einem Zinsaufschlag von 0,03 Prozentpunkten im Endeffekt 4,9 Prozent – die ersten sechs Monate sind bei Forward-Darlehen in der Regel frei (30 Monate mal 0,03 Prozent ergibt 0,9 Prozentpunkte Aufschlag).

Bauherren mit einer langen Zinsbindung von 15 Jahren und mehr können sich ebenfalls um ein Forward-Darlehen bemühen. Sie müssen den Altkredit bei Fälligkeit des Forwards mindestens zehn Jahre lang bedient haben. Dann profitieren sie vom gesetzlichen Kündigungsrecht, ohne eine teure Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen nennt Forward-Darlehen zwar „eine Zinswette“, die nur für Bauherren sinnvoll ist, die mit steigenden Zinsen rechnen. Gleichzeitig kann ein niedriger Aufschlag das Abstottern der eigenen vier Wände erheblich günstiger machen.

Alternativen sind indessen rar, da es den meisten Kreditnehmern um berechenbare Kosten geht. Daher fallen auch variable Darlehen aus. Diese Kredite sind mit momentan etwa 2,3 Prozent Zinsen zwar sehr günstig. Doch dieser Satz kann binnen wenigen Monaten rasant ansteigen. Grund: Variable Kredite sind an kurz laufende Interbankenzinsen wie etwa den Eonia gebunden, der sich laufend und massiv ändern kann. Und dann käme es für die Bauherren schon wieder auf das passende Timing an.

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