Der Preis für ein Wirtschaftsgut bildet sich aus Angebot und Nachfrage. In der Praxis ist das mitunter schwierig, wie der Immobilienmarkt zeigt. Von Ende 2008 an belauerten sich Anbieter und Interessenten über Monate, ohne dass es zu großen Transaktionen kam. Die einen wollten nicht verkaufen aus Angst, dies könnte als Schwäche ausgelegt werden und sie deshalb keinen fairen Preis erzielen. Und die anderen wollten nicht kaufen in Erwartung weiter fallender Preise.

Das hat sich nun geändert: "Der Markt lässt sich wieder viel besser einschätzen", sagt Klaus Franken, Deutschlandchef des Beratungshauses Catella. "Ende 2008 waren wir in Bezug auf die Prognose blind, inzwischen können wir auf einem Auge sehen." Und mit Funktionieren der Preisbildung kommt auch der Transaktionsmarkt wieder in Gang.

Denn das, was die noch schwammigen Prognosen indizieren, lässt darauf schließen, dass die Verfallstage gezählt sind. Das gilt besonders für das Topsegment, also Gebäude in besten Lagen und mit langfristigen Mietverträgen. So rechnet das Maklerhaus Jones Lang LaSalle (JLL) für die wichtigsten Standorte in Europa - London, Paris, Madrid und Frankfurt - 2010 nicht mehr mit steigenden Spitzenrenditen. Sie beziffern den prozentualen Anteil der ersten Jahresmiete am Kaufpreis. Mit anderen Worten: Billiger wird's nicht mehr.

Zum gleichen Ergebnis kommen die Experten der Dekabank. Sie erwarten europaweit einen Rückgang der Nettoanfangsrendite von 5,7 auf 5,5 Prozent, im nächsten Jahr auf 5,3 Prozent. Mit einem Minus von 60 beziehungsweise 50 Basispunkten auf 4,7 und 5 Prozent sind das Londoner West End und Paris die Standorte, an denen die Preise am stärksten zulegen.

"Bei vielen Investoren erlebt die Immobilie eine Renaissance", sagt auch Peter Damesick, Chefanalyst beim Beratungshaus CB Richard Ellis (CBRE). Dazu gehörten Versicherungen, Pensionsfonds und Vermögensverwalter. Sie nehmen nicht nur wahr, dass die aktuellen Gelegenheiten längere Zeit nicht wiederkommen. Sie suchen auch sichere und doch ertragreichere Alternativen zum Geld- und Rentenmarkt, wo die Renditen infolge der Zinssenkungen stark gesunken sind.