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Warum die Preis-Rallye zu Ende geht

, Hanno Heintzenberg

Die Immobilienpreise in deutschen Städten sind zu hoch. Im Kampf gegen Preisübertreibungen könnte nun ein Nachzügler Abhilfe schaffen. Von Hanno Heintzenberg

© Johannes Mink

Deutschlands Großstädte sind zu teuer, das ist nichts Neues. Lange Zeit hat sich die mediale Aufmerksamkeit auf die Immobilienpreise in Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln sowie München beschränkt und die Presse hat die Preis-Rallye euphorisch mit Überschriften wie „Berlin Boom“ und „Investoren im Kaufrausch“ beschrieben. In den letzten Jahren sind unterdessen auch die Kaufpreise in anderen Großstädten enorm angestiegen. In Essen und Nürnberg haben die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den letzten drei Jahren um rund 42 Prozent zugenommen. In Braunschweig und Leipzig waren es in derselben Zeit sogar rund 56 Prozent. Deutschlandweit kam es immerhin zu einem Preisanstieg von 29,4 Prozent. Das hat viele Investoren angezogen, die durch erwartungsgemäß steigende Mieteinnahmen auf hohe Renditen hofften.

Die Mietpreise sind allerdings im gleichen Zeitraum nur um durchschnittlich 7,1 Prozent gestiegen – und das trotz der Preisexplosionen in den Metropolen. Viele Branchenexperten haben angesichts dieser Entwicklungen bereits letztes Jahr die rote Fahne geschwenkt und auch in den Medien wurde mehr und mehr vom Begriff „Immobilienblase“ Gebrauch gemacht, um das Szenario zu beschreiben. Und trotzdem ging Ende Februar ein Raunen durchs Land, als die Bundesbank in ihrem Monatsbericht die Preisübertreibungen in deutschen Städten und Ballungszentren auf bis zu 30 Prozent schätzte. Die steigenden Verkaufspreise von Wohnimmobilien hätten bereits das Potenzial „demografische[r] und wirtschaftliche[r] Fundamentalfaktoren“ überstiegen, heißt es im Bericht.

Schnell fanden sich Befürworter und Gegner dieser These, die stark rückläufige Kaufpreise prognostizierten und mit steigender Nachfrage durch hohen Bedarf gekontert wurden. Wie sich die Immobilienpreise in Zukunft entwickeln werden und ob wirklich von einem „Platzen der Blase“ zu sprechen ist, lässt sich jedoch anhand mehrerer Faktoren untersuchen.

Stark steigende Vermietungsdauern

Ein eindeutiges Warnsignal für den Abbruch der Preis-Rallye sind die stark steigenden Vermietungsdauern. Nach einer von McMakler durchgeführten Analyse von über 1000 eigenen Vermietungen, stieg die durchschnittliche Vermietungsdauer von Bestandsimmobilien in Berlin im Vergleich zum Vorjahr um 15 Tage, von 26 auf 41 Tage. Der Grund dafür ist der zunehmende Druck auf Eigentümer, die hohen Kaufpreise durch höhere Mieten zu rechtfertigen.

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Noch drastischer macht sich dies bei Neubauten bemerkbar. Aufgrund der Kaufpreise werden Mieten für Neubauten am obersten Limit angesetzt und die Erstvermietung gestaltet sich zunehmend schwierig. Als Folge hat sich die Vermietungsdauer für Neubauten in Berlin um über 30 Tage erhöht.

Das Sapphire von Daniel Libeskind ist in Berlin nur eines vieler Beispiele für diese Marktentwicklung. Im September 2015 war Richtfest für das Luxusobjekt, seit Monaten finden sich schon keine neuen Mieter für die noch leerstehenden Wohnungen. Trotz Leerständen und steigenden Vermietungsdauern werden die Mietpreise für Neubauten immer teurer als Resultat der übertriebenen Kaufpreise.

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Geringe Renditen aufgrund hoher Kaufpreise

Bleiben wir in der „Boomtown“ Berlin. Hier stiegen die Mietpreise weit mehr als im deutschlandweiten Vergleich – um durchschnittlich 21 Prozent in den letzten drei Jahren. Für Investoren ein gutes Zeichen. Steigende Mieteinnahmen bedeuten steigende Renditen und damit ertragreiche Anlageobjekte. Nur gibt es da einen Haken: Selbst die explodierenden Mieterhöhungen hielten nicht mit den Preisübertreibungen beim Verkauf Schritt. Exemplarisch lässt sich dies an den Immobilienpreisen für den Bezirk Berlin Mitte Belegen.

Für unser Beispiel rechnen wir mit einer vollausgestatteten 70 Quadratmeter Wohnung in der begehrten Torstraße. Der durchschnittliche Mietpreis war in diesem gefragten Bezirk trotz Einführung der Mietpreisbremse innerhalb von nur drei Jahren sogar um 22,85 Prozent auf 16,56 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Der Quadratmeterpreis im Verkauf war allerdings seit März 2014 um 24,76 Prozent von 4128,79 Euro pro Quadratmeter auf 5151,28 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Bei solch hohen Kaufpreisen ergibt sich nur eine Rendite von knapp vier Prozent.

Die Mietpreisbremse schlägt zurück

Die Einführung der Mietpreisbremse wirkte sich bisher noch nicht auf die boomenden Mietpreise aus. Vermieter erhöhten weiterhin ungestraft Mieten nach Belieben und Mieter scheuten aufgrund geringer Erfolgschancen den Rechtstreit. Jüngst wurden allerdings mehrere Verbraucherportale gegründet, die sich auf die Abmahnung zu hoch angesetzter Mieten spezialisiert haben. Für unsere Beispielwohnung in der Torstraße werden laut Berliner Mietspiegel 5,66 Euro pro Quadratmeter angesetzt, anstelle des aktuellen Durchschnitts von 16,56 Euro pro Quadratmeter.

Kalkulieren wir mit dem gesetzlich vorgeschriebenen Wert des Mietspiegels, ergibt sich übrigens eine Rendite von 1,3 Prozent. Als Anlageobjekt wäre die Wohnung also völlig ungeeignet bei den derzeit üblichen Kaufpreisen. Laut aktueller Rechtsprechung muss die Differenz zu hoch kalkulierter Mieten sogar rückwirkend ausgeglichen werden, was für einige Investoren negative Renditen bedeuten könnte.

Bundestagswahl wird Mietenwahlkampf

Zudem wird der kommende Wahlkampf im September von Experten jetzt schon als „Mietenwahlkampf“ bezeichnet. Politiker der CDU, Grünen, Linken und SPD sprechen derzeit von einer geplanten Verschärfung der Mietpreisbremse durch die Einführung von Auskunfts- und Dokumentationsplichten, harten Sanktionen bei zu hoch kalkulierten Mieten sowie der Abschaffung von Ausnahmeregelungen für Vermieter.

Sollte die Mietpreisbremse von politischem Säbelrasseln zu tatsächlicher Vermietungsrealität werden, lassen sich die rasant gestiegenen Kaufpreise folglich nicht länger rechtfertigen. In Berlin stehen die Robin Hoods der Mieter schon in den Startlöchern. Angesichts dieser Aussichten ist das Ende der Preisübertreibungen wohl abzusehen. Vor dem Hintergrund der weiter hohen Nachfrage in deutschen Großstädten, ist mit plötzlichen Preisstürzen oder dem „Platzen einer Blase“ allerdings nicht zu rechnen.


Hanno Heintzenberg ist Gründer und Geschäftsführer des Immobiliemaklers McMakler