ImmobilienWarum die Preis-Rallye zu Ende geht

© Johannes Mink

Deutschlands Großstädte sind zu teuer, das ist nichts Neues. Lange Zeit hat sich die mediale Aufmerksamkeit auf die Immobilienpreise in Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln sowie München beschränkt und die Presse hat die Preis-Rallye euphorisch mit Überschriften wie „Berlin Boom“ und „Investoren im Kaufrausch“ beschrieben. In den letzten Jahren sind unterdessen auch die Kaufpreise in anderen Großstädten enorm angestiegen. In Essen und Nürnberg haben die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den letzten drei Jahren um rund 42 Prozent zugenommen. In Braunschweig und Leipzig waren es in derselben Zeit sogar rund 56 Prozent. Deutschlandweit kam es immerhin zu einem Preisanstieg von 29,4 Prozent. Das hat viele Investoren angezogen, die durch erwartungsgemäß steigende Mieteinnahmen auf hohe Renditen hofften.

Die Mietpreise sind allerdings im gleichen Zeitraum nur um durchschnittlich 7,1 Prozent gestiegen – und das trotz der Preisexplosionen in den Metropolen. Viele Branchenexperten haben angesichts dieser Entwicklungen bereits letztes Jahr die rote Fahne geschwenkt und auch in den Medien wurde mehr und mehr vom Begriff „Immobilienblase“ Gebrauch gemacht, um das Szenario zu beschreiben. Und trotzdem ging Ende Februar ein Raunen durchs Land, als die Bundesbank in ihrem Monatsbericht die Preisübertreibungen in deutschen Städten und Ballungszentren auf bis zu 30 Prozent schätzte. Die steigenden Verkaufspreise von Wohnimmobilien hätten bereits das Potenzial „demografische[r] und wirtschaftliche[r] Fundamentalfaktoren“ überstiegen, heißt es im Bericht.

Schnell fanden sich Befürworter und Gegner dieser These, die stark rückläufige Kaufpreise prognostizierten und mit steigender Nachfrage durch hohen Bedarf gekontert wurden. Wie sich die Immobilienpreise in Zukunft entwickeln werden und ob wirklich von einem „Platzen der Blase“ zu sprechen ist, lässt sich jedoch anhand mehrerer Faktoren untersuchen.

Stark steigende Vermietungsdauern

Ein eindeutiges Warnsignal für den Abbruch der Preis-Rallye sind die stark steigenden Vermietungsdauern. Nach einer von McMakler durchgeführten Analyse von über 1000 eigenen Vermietungen, stieg die durchschnittliche Vermietungsdauer von Bestandsimmobilien in Berlin im Vergleich zum Vorjahr um 15 Tage, von 26 auf 41 Tage. Der Grund dafür ist der zunehmende Druck auf Eigentümer, die hohen Kaufpreise durch höhere Mieten zu rechtfertigen.

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Noch drastischer macht sich dies bei Neubauten bemerkbar. Aufgrund der Kaufpreise werden Mieten für Neubauten am obersten Limit angesetzt und die Erstvermietung gestaltet sich zunehmend schwierig. Als Folge hat sich die Vermietungsdauer für Neubauten in Berlin um über 30 Tage erhöht.

Das Sapphire von Daniel Libeskind ist in Berlin nur eines vieler Beispiele für diese Marktentwicklung. Im September 2015 war Richtfest für das Luxusobjekt, seit Monaten finden sich schon keine neuen Mieter für die noch leerstehenden Wohnungen. Trotz Leerständen und steigenden Vermietungsdauern werden die Mietpreise für Neubauten immer teurer als Resultat der übertriebenen Kaufpreise.