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Wo es erschwingliche Ferienimmobilien gibt

, Susanne Osadnik, Catrin Gesellensetter

Die Immobilienpreise in beliebten Urlaubsorten explodieren. Erschwinglich ist es abseits der Hochburgen. Und diese Lagen können oft noch bieten, was es sonst kaum mehr gibt: einen unverbauten Wasserblick

Häuschen auf der Halbinsel Graswarder bei Heiligenhafen © Getty Images
Wellen, Wind, Strand: Das Häuschen auf der Halbinsel Graswarder bei Heiligenhafen trifft den Traum gestresster Großstädter

Börgerende? Börger… wie? Von einem Ort dieses Namens hatte Torsten Meiwald noch nie gehört. Als sein Immobilienmakler ihm vorschlug, ebendort nach einem Feriendomizil zu suchen, kramte der Hamburger erst einmal den Schulatlas seines Sohnes heraus. „Ich hatte keine Ahnung, wo Börgerende sein sollte“, sagt der 48-Jährige. Er fand die Gemeinde zwischen Heiligendamm und Nienhagen. Meiwald war skeptisch: „Wir hatten eher Boltenhagen, Warnemünde oder Rügen im Sinn.“ Also einen netten Ort an der Ostsee, wo ein bisschen was los ist. Wo man selbst Urlaub macht und den Rest der Zeit an andere vermietet.

Gut ein Jahr lang fahndete Meiwald nach einem Objekt – mal ohne Hilfe des Maklers, mal mit. „Ich hätte nicht gedacht, dass es so schwierig sein würde, etwas Passendes zu finden“, sagt der Mann, der ein Erbe zügig in Steinen anlegen wollte. Was er fand, passte nicht ins Profil: Es gab „entweder unsanierte Kaschemmen aus DDR-Zeiten oder sündhaft teure Objekte“. Sonst nichts.

Und dann: Börgerende – ein Straßendorf, das sich weit ins Landesinnere zieht. Fast vergessen. Noch vor zehn Jahren gammelte hier das leere FDGB-Ferienheim Hotel Waterkant vor sich hin. Urlaub machte man woanders.

Grafik Lagen von Ferienimmobilien
Quelle: Marktstudie 2016 Fewo-Direkt

Mit dem Boom an den deutschen Küsten kamen jedoch immer mehr Immobilienentwickler in das Provinznest. Heute zählt die Gemeinde stolze 1800 Einwohner; Hunderte neue Apartments sind entstanden, reetgedeckte Häuser und exklusive Strandvillen.

Auch Meiwald ist dort seit drei Jahren Besitzer einer Ferienwohnung mit gut 90 Quadratmetern. Rund 240.000 Euro hat ihn das gekostet. Nicht gerade ein Schnäppchen, dachte er damals. Doch seither sind die Preise sogar noch gestiegen. Der Familienvater ist vollauf zufrieden: „Für den Preis hätte ich auf Rügen oder in Warnemünde schon damals nichts Vergleichbares bekommen.“ Von Hamburg aus sei er in zwei Stunden an der Küste: „Was will man mehr?“

Ein eigenes Haus am Wasser steht auf der Wunschliste der Deutschen ganz oben. Sie träumen vom Blick auf die Wellen oder den glatten See, wenigstens im Urlaub. Rund die Hälfte aller Käufer peilen solche Objekte an – am liebsten in Deutschland. Die Favoriten liegen in der Holsteinischen Schweiz, an der Mecklenburgischen Seenplatte, am Königssee oder am Bodensee und an Ost- und Nordsee. Und weil die klassischen Ferienregionen immer teurer werden, lohnt oft ein Blick in die zweite Reihe.

Ost- und Nordsee sind Spitze

Viele Großstädter verwirklichen ihren Traum an den deutschen Küsten. Schon heute liegt jede vierte Ferienimmobilie in Strandnähe, fast jede zweite zumindest am Wasser, ermittelte jüngst Fewo-Direkt. Alljährlich befragt das Ferienhausportal Tausende Käufer nach ihren Motiven für den Immobilienerwerb und Vorlieben bei der Standortwahl. Ergebnis: Nord- und Ostseeküste sind erste Wahl.

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Der Trend zum Urlaub in Deutschland, am liebsten im eigenen Feriendomizil, hält seit Jahren an und nimmt weiter zu. Die Folge sind teils enorme Preissteigerungen für begehrtes Wohneigentum: Seit 2011 sind Eigenheime etwa auf der Nordseeinsel Föhr oder in Sankt Peter-Ording um mehr als 40 Prozent teurer geworden, ergab eine Studie der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg. Auch in der Lübecker Bucht, beispielsweise in Scharbeutz oder Travemünde kletterten die Hauspreise enorm.

Bei Eigentumswohnungen sieht es kaum besser aus: Auf Norderney und Sylt sind mehr als 5000 Euro pro Quadratmeter absolut üblich. Der Makler Engel & Völkers registriert Quadratmeterpreise von 10.000 Euro für Neubauten – nicht nur in der ersten Reihe, sondern auch in Lagen, wo man das Wasser nur von Weitem sehen kann. Damit übertreffen die Inseln selbst traditionell kostspielige Reiseziele wie den Tegernsee.

Der neue Richtwert für eine moderne Ferienwohnung in sehr guter Lage ist in vielen klassischen Ferien orten rund 4000 Euro pro Quadratmeter. „An den Top-Standorten haben die Kaufpreise bereits ein Niveau erreicht, das mit den Spitzenpreisen in deutschen Metropolen vergleichbar ist“, sagt Maike Brammer, Chefin des Wohnimmobilien-Researchs bei Engel & Völkers. Wer weniger ausgeben will oder kann, hat es schwer. Für diesen Kurs ist am ehesten noch in Grömitz oder auf der Ostseeinsel Fehmarn etwas zu haben.

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Anhaltend niedrige Zinsen und fehlende Anlagealternativen befeuern den aufgeheizten Markt für Ferienimmobilien weiter. Es wird kräftig gekauft, aber längst nicht mehr so viel neu gebaut wie früher. „Wir reden nur noch von Bestandsobjekten, nicht mehr von Neubau“, beschreibt Marc Fischer von Engel & Völkers auf Usedom die Lage vor Ort. Urlaubermagneten wie die Kaiserbäder Ahlbeck, Heringsdorf und Bansin hätten Baulücken längst geschlossen. „Da geht nichts mehr.“

Und der Bestand wird wegen der hohen Nachfrage immer teurer. Wer in den Kaiserbädern im eigenen Objekt aufs Meer schauen will, muss mit 5000 Euro pro Quadratmeter rechnen. „Eine vergleichbare Ferienwohnung im Norden der Insel kostet gut 1000 Euro pro Quadratmeter weniger“, so Fischer. Das habe sich auch bei Käufern herumgesprochen.

Grafik Ferienimmobilien Länder
Angaben gerundet. 18 Prozent entfallen auf sonstige Länder. Quelle: Engel & Völkers

Längst suchen die Interessenten vermehrt nach unentdeckten Perlen der Provinz. Zum Beispiel im 700 Jahre alten Seebad Zinnowitz auf Usedom, wo mehrere neue Objekte geplant sind: Findige Investoren wollen bis zum Jahr 2018 für rund 23 Mio. Euro das marode einstige DDR-Kulturhaus zur Luxusanlage mit 77 Wohneinheiten und Wellnesslandschaft umbauen. Geplanter Verkaufspreis: zwischen 2300 Euro und 4000 Euro pro Quadratmeter.

Börgerende, Zinnowitz, Langendamm, Pruchten – die Namen sind zwar nicht so klangvoll wie Timmendorfer Strand, Kühlungsborn oder Ahrenshoop. Aber die Orte sind weit günstiger als etablierte Ferienziele und bieten attraktive Lagen.

Überall an der Ostseeküste, an die es viele Großstädter zieht, ist die „zweite Reihe“ im Kommen. Beispiel Pelzerhaken, ein Ortsteil von Neustadt in Holstein. Eine Eisdiele, ein paar Restaurants und jede Menge Surfer. Viel mehr ist nicht zu sehen. Und doch stampft der Hamburger Bauträger Otto Wulff gerade 76 Ferienapartments mit Sauna-, Fitness- und Kinderspielbereich sowie Gewerbeflächen aus dem Boden.

Das Konzept des Projekts ist ungewöhnlich und soll die Einheimischen vor ausgestorbenen Orten außerhalb der Saison bewahren: Die Wohnungen werden unter der Auflage verkauft, dass die neuen Besitzer sie das ganze Jahr über einen professionellen Dienstleister vermieten. Lediglich für sechs Wochen im Jahr dürfen sie selbst dort Ferien machen. Ein Modell, das bereits in anderen Urlaubsorten zur Anwendung gekommen ist.

Dass man nicht frei über sein Eigentum verfügen kann, scheint Käufer kaum abzuschrecken. Noch bevor der Innenausbau begonnen hat, sind alle Wohnungen verkauft. Im Schnitt für 4200 Euro den Quadratmeter. Dafür gibt es unverbauten Seeblick.

Weiter südlich an der Küste in Timmendorf oder Scharbeutz gibt es so etwas längst nicht mehr, meint Knud Wilden, Chef des Projektentwicklers W & N in Rostock. Er hat den Verkauf der Immobilien in Pelzerhaken gemanagt, mehr als 250 Objekte in Börgerende und ist gedanklich bereits in Dörfern und Städtchen, die bisher nicht ins Visier geraten sind: „Es gibt noch zahlreiche Orte, die Jahrzehnte im Dornröschenschlaf verbracht haben“, so Wilden. Nun hätten diese die Chance, klassische Urlaubsziele zu übertrumpfen.

Norddeich statt Norderney

„Ganzjahrestourismus“ heißt der Prinz, der die dösenden Destinationen wachküssen soll. Neue Immobilien, neue Infrastruktur und neue Freizeitangebote seien das Rezept für die Zukunft der deutschen Küsten, so Wilden: moderne Gastronomie, breite Radwege, Schlechtwetter-Angebote wie Indoor-Skating oder Freizeitbäder. „In vielen Orten kann man das wegen der Strukturen aus den 70er-Jahren gar nicht mehr umsetzen. Das geht viel besser dort, wo noch nicht alles überplant wurde.“

Gut möglich, dass eines Tages die hippen Urlaubsorte nicht mehr auf dem Darß liegen, sondern südlich des Boddens. Die Konkurrenz für Wustrow & Co. könnte dann Langendamm, Neuendorf, Fuhlendorf oder Bodstedt heißen. Preislich liegen heute noch Welten zwischen Seebädern und Orten am Bodden: Zahlt man auf dem Darß längst 3500 bis 9000 Euro für den Quadratmeter, gibt es etwa in Langendamm eine Wohnung schon ab 1500 Euro pro Quadratmeter. Auch in B-Lagen werden die Preise nach Ansicht der Küstenmakler langfristig anziehen. Die Karawane der Käufer zieht weiter.

An der Nordsee ist sie auf dem Festland angelangt. Norddeich etwa vis-à-vis der Ostfrieseninsel Norderney profitiert enorm vom Boom auf der Insel. Mit neuen Projekten zieht Norddeich auch Anleger an, die wissen, dass sie hier eine 70-Quadratmeter-Wohnung noch für 220.000 Euro kaufen können. Auf Borkum oder Langeoog bekommt man für dieses Geld höchstens Sanierungsfälle.

„Wer jetzt noch kauft, will vermieten“, sagt Andreas Harre von Engel & Völkers Norden-Norddeich. Er kann das beurteilen, seit Januar hat Harre schon 32 Ferienimmobilien verkauft. Weil die Inseln zu teuer für vernünftige Mietrenditen würden, rücke nun das Festland in den Vordergrund.

Die ostfriesische Küste erlebt jetzt, was die Inseln vor einigen Jahren erlebt haben, die Renaissance heimatnaher Ferienziele. Norden gilt aktuell als Renner: Die älteste Stadt Ostfrieslands ist gut erreichbar, es gibt Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants – und bezahlbare Wohnimmobilien. Ältere Einfamilienhäuser sind schon für 120.000 Euro zu haben, noch dazu auf großen Grundstücken. Harre berichtet von Ferienhaus-Aspiranten, die eine Immobilie kauften, sie abrissen und das Grundstück liegen ließen, bis sie es benötigten. „In ein paar Jahren sind sie Rentner und bauen sich hier ihren Altersruhesitz“, so Harre. Mancher lässt sich für seinen Traum vom Leben am Wasser eben Zeit.

Der Beitrag ist zuerst in Capital 10/2016 erschienen. Interesse an Capital? Hier geht es zum Abo-Shop, wo Sie die Print-Ausgabe bestellen können. Unsere Digital-Ausgabe gibt es bei iTunes, GooglePlay und Amazon