Die Bundesregierung hat im vergangenen Jahr die Energieeinsparauflagen für neue Wohnimmobilien deutlich verschärft, um den Kohlendioxidausstoß zum Schutz des Klimas zu reduzieren. Verbraucherschützer sehen dadurch große Risiken auf Käufer neuer Einfamilienhäuser zukommen. Denn sie tragen die Verantwortung dafür, dass die gesetzliche Auflagen erfüllt sind. "Nicht der Bauträger, sondern die Käufer haften für die Einhaltung der Vorgaben", erläutert Christian Michaelis, Energieberater der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Und zu beachten gibt es viel. Zum einen wurden die Heizenergieverbrauchsvorgaben durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 gegenüber der EnEV 2007 um 30 Prozent verschärft. Zum anderen schreibt das ebenfalls 2009 in Kraft getretene Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) vor, dass Neubauten einen Teil der zum Heizen und zur Warmwasseraufbereitung benötigten Energie aus regenerativen Quellen decken müssen. "Allerdings kann kein Käufer eines neuen Eigenheims erkennen, ob der Bauträger oder die von ihm beauftragten Handwerksbetriebe die gesetzlichen Vorgaben korrekt umgesetzt haben", sagt Corinna Merzyn, Geschäftsführerin des Verbands privater Bauherren (VPB).

Sollte eine Kontrolle durch das Bauamt der jeweiligen Kommune ergeben, dass die Arbeiten fehlerhaft ausgeführt wurden und dass der Energieverbrauch der Immobilie oberhalb der gesetzlich zulässigen Grenzwerte liegt, hafte der Erwerber. "Bei einem Verstoß drohen den Eigentümern Bußgelder von bis zu 50.000 Euro" , ergänzt Merzyn.

Zwar könne der Immobilienbesitzer in dem Fall versuchen, gegen den Bußgeldbescheid in einem Verwaltungsgerichtsverfahren vorzugehen oder den Bauträger in Regress zu nehmen, sagt Energieberater Michaelis. Allerdings setze er sich in beiden Fällen einem hohen Prozessrisiko aus. Theoretisch sei es sogar möglich, dass das Verwaltungsgericht den Bußgeldbescheid der Kommune bestätigt, während die Richter im Zivilprozess zum Ergebnis kommen, dass der Bauträger das Haus entsprechend den gesetzlichen Vorgaben errichtet habe, sagt Michaelis. Das Urteil des einen Gerichts habe in solchen Fällen keinen Einfluss auf den Ausgang des Verfahrens vor dem anderen Gericht. "Zivil- und Verwaltungsrecht sind zwei völlig unterschiedliche Paar Schuhe", sagt Michaelis.

Zudem könne der Bauträger das Verfahren in die nächste Instanz treiben, wenn er im ersten Prozess verlieren sollte. "Bis die endgültige Entscheidung fällt, können Jahre vergehen", sagt der Energieberater. Darüber hinaus bestehe die Gefahr, dass der Bauträger Insolvenz anmelde, wenn er für eine falsche Bauausführung gleich bei mehreren von ihm errichteten Häusern in Anspruch genommen werde, sagt Merzyn. "In der Vergangenheit ist es wiederholt vorgekommen, dass Bauträger bei zahlreichen Neubauten gepfuscht und sich dann in die Insolvenz geflüchtet haben."