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Deutsche Immobilien - Europas sicherer Hafen

, Peter Grant und Art Patnaude, Wall Street Journal

Deutsche Gewerbeimmobilien sind begehrt. Erstmals liegt die Bundesrepublik beim Verlaufsvolumen auf Platz eins.

Ein Fahrradfahrer fährt an einem Luis-Vuitton-Geschäft in München vorbei © Getty Images
Ein Fahrradfahrer fährt an einem Luis-Vuitton-Geschäft in München vorbei

Als im Herbst vergangenen Jahres der geplante 3,3 Mrd. Euro-Börsengang eines deutschen Bürogebäude-Unternehmens wegen der schwachen Nachfrage zurückgezogen wurde, rechneten Marktbeobachter damit, dass der Private-Equity-Riese Blackstone auf den Plan treten würde, um sich die Beute zu sichern. Blackstone hatte schon zuvor Interesse an der Office First Immobilien AG bekundet, die rund 100 Immobilien in Frankfurt, Berlin und anderen deutschen Städten in ihrem Portfolio hat. Als der Börsengang abgeblasen wurde, „erwartete ich, dass Blackstone tief in ihre Augen schauen und sagen würde: ‚Wie hoch ist der Rabatt?’“, sagt Peter Papadakos, ein Analytiker der Immobilienforschungsfirma Green Street Advisors, der den Deal genau verfolgt hat.

Stattdessen schloss Blackstone vergangene Woche den Kauf von Office First ab in einem Deal, der das Unternehmen mit etwa 3,3 Mrd. Euro bewertet – also in etwa der Preis, der IPO-Investoren zurückschrecken ließ. Blackstone halte den Preis dagegen wegen der Mietpreis- und Vermietungstrends in Deutschland für fair, sagen mit der Angelegenheit vertraute Personen.

Blackstone und einige andere Investoren sehen Deutschland zunehmend als sicheren Hafen in einem turbulenten Europa, wo Risiken auch einen Zerfall des Euro beinhalten. „Wenn der Euro bleibt, wird Deutschland in der gleichen starken Position bleiben, die es jetzt hat“, sagt Lars Huber, Europa-Chef des Immobilienriesen Hines. „Falls der Euro zerbricht und sich der Rauch verzogen hat, wird Deutschland wahrscheinlich noch stärker sein.“

Preise für Top-Immobilien auf Rekordniveau

Im vergangenen Jahr lag Deutschland zum ersten Mal bei den Vertriebsumsätzen für Gewerbeimmobilien auf Platz eins und verdrängte Großbritannien, das seit 2007 laut der Datenfirma Real Capital Analytics die Charts angeführt hat. Den Experten zufolge werden die Preise von Bürogebäuden, Einkaufszentren und Lagerhäusern in vielen Märkten weiter steigen. Ausländische Investoren, die neu sind auf den europäischen Immobilienmärkten, haben sich in der Regel London und Paris angeschaut, bevor sie einen Blick auf Deutschland werfen, das als eher wachstumslahm gilt.

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Aber in diesen Tagen scheint Deutschland für viele Investoren attraktiver zu sein, weil in Großbritannien wegen des bevorstehenden Austritts aus der Europäischen Union und in Frankreich wegen der Wahlen Unsicherheit herrscht. „Langweilig ist sexy in einer Welt mit großer Volatilität und politische Risiken “, sagt Marcus Lemli, Leiter des Europageschäfts von Savills.

Deutschland gewinnt relativ an Stärke, weil Investoren rund um den Erdball nach Jahren des stetigen Preiswachstums in den meisten Märkten mit Herausforderungen bei Investitionen in Gewerbeimmobilien zu kämpfen haben. Insgesamt schrumpft das Investitionsvolumen in Europa und den USA, vor allem weil die Preise für Top-Immobilien in vielen Städten auf oder nahe am Rekordniveau liegen.

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Investoren nehmen niedrigere Renditen hin

Das Verkaufsvolumen in Deutschland ist gesunken, aber weit weniger stark als im übrigen Europa. In den letzten sechs Monaten des Jahres 2016 betrug das Transaktionsvolumen rund 38,3 Mrd. Euro und lag damit laut Real Capital Analytics um 4,8 Prozent niedriger als im Vorjahreszeitraum. Im Vergleich dazu schrumpfte im gleichen Zeitraum das Volumen in ganz Europa um 13,1 Prozent, so RCA.

Die Preise steigen in Deutschland, was die Bereitschaft der Investoren zeigt, niedrigere Renditen zu akzeptieren - oder „Kapitalisierungsraten“, wie sie in der Branche genannt werden - wenn sie Gebäude kaufen. In den vergangenen drei Jahren sind die Erträge für Top-Einzelhandelslagen im Durchschnitt um 70 Basispunkte in den Top-7-Städten zurückgegangen, so Savills.

Berliner Bürogebäude sind wegen der wachsenden Bevölkerung, des begrenzten Angebots und der boomenden Tech-Szene besonders begehrt. Die Kapitalisierungsraten für Top-Bürolagen liegen bei 3,25 Prozent, ein Rekordtief, so die CBRE Group. Rockspring Property Investment Managers aus Großbritannien hat in den letzten sechs Monaten drei Akquisitionen in Berlin getätigt, darunter in der vergangenen Woche die deutsche Coca-Cola-Zentrale für 59 Mio. Euro. „Der herausragende Standort der Mieternachfrage ist Berlin“, sagt Rockspring Partner Stuart Reid.

Ausländische Konkurrenz macht deutschen Investoren zu schaffen

Auch Investitionen in andere deutsche Städte haben sich gut entwickelt. Im Jahr 2013 erwarb ein Unternehmen von Hines und einem asiatischen Investor den ehemaligen Siemens-Hauptsitz in München als Sanierungsprojekt. Heute seien 40 Prozent für das Medienunternehmen Condé Nast reserviert und man liege etwa ein Jahr vor dem Zeitplan, sagt Huber.

Die wachsende Nachfrage aus dem Ausland macht es für deutsche Investoren schwerer zu konkurrieren, vor allem bei besonders begehrten Objekten. „Ich erwarte nicht, dass ... Investoren viel niedrigere Renditen akzeptieren werden als sie jetzt sind“, sagt Jochen Schenk, Vorstandsmitglied der deutschen Immobilienfirma Real IS.

Patrizia Immobilien, ein in Augsburg ansässiger Immobilieninvestor, der Vermögenswerte in Höhe von 12 Mrd. Euro in Deutschland verwaltet, sucht zunehmend nach renovierungsbedürftigen Immobilien außerhalb der Premium-Märkte, die viele ausländische Investoren anlocken. Die Preisgestaltung in diesen Märkten sei in letzter Zeit „ein bisschen irrational“ geworden, sagt Konrad Finkenzeller, Leiter internationale Kapitalmärkte bei Patrizia. „Wenn das in den nächsten zwei oder drei Jahren so weitergeht, dann bin ich wirklich besorgt.“

Copyright The Wall Street Journal 2017