Diese Woche haben Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung die Schallmauer durchbrochen. Erstmals verlangte eine Bank weniger als drei Prozent für ein solches Darlehen. Da der Markt der Baufinanzierung umkämpft ist wie selten, rechnen Experten damit, dass die Sparda Bank Berlin mit ihrem Angebot nicht alleine bleiben wird. „In den kommenden Wochen werden die Zinsen leicht weiter fallen“, sagt Max Herbst dessen FMH Finanzberatung, seit den Neunzigern Anlage- und Kreditzinsen beobachtet. Erst vor kurzem hatten einige Banken und auch Lebensversicherungen, die mangels guter Anlagealternativen an den Anleihemärkten ihr Geld an Häuslebauer ausleihen, Darlehen mit 20 Jahren Lauftzeit für weniger als vier Prozent herausgegeben. Zum Vergleich noch vor Jahresfrist konnten Immobilienkäufer glücklich sein, wenn ihre Bank ihnen einen zehnjähriges Darlehen mit Zinsen unter vier Prozent gewährte.

Das klingt für Bauherren fast schon zu schön um wahr zu sein. Denn die monatlichen Raten, die ein solcher Kredit mit sich bringt, sind unerhört niedrig. Die richtige Zeit also, um sich eingehender mit der Tilgung auseinanderzusetzen. Mindestens zwei Prozent sollte die Tilgungsrate laut Stephan Gawarecki vom Immobilienvermittler Dr. Klein betragen. Auch kleine Beträge haben hier eine große Wirkung. Ein Capital-Rechenbeispiel zeigt: Bei einem 20-Jahres- Darlehen über 200.000 Euro bewirkt am Ende der Laufzeit bereits eine um 50 Euro höhere Monatsrate knapp 20.000 Euro weniger Restschuld. Doch es geht noch einfacher und schneller: „Wer ohnehin eine hohe Tilgung wählen will, sollte zumindest über ein Volltilgerdarlehen nachdenken“, sagt Zinsexperte Herbst.

Was ein so genannter Volltilger bringt, zeigt ein weiteres Rechenbeispiel: Ein Ehepaar nimmt für den Kauf seines Eigenheims einen Kredit von rund 200.000 Euro auf, wobei es mehr als 30 Prozent der Kaufsumme durch Eigenkapital einbringt und den Kredit auf 20 Jahre finanziert. Bei einem sogenannten Volltilgerdarlehen zahlt das Paar über die Laufzeit rund 86.000 Euro an Zinsen. Durch die anfängliche Tilgungsrate von 3,4 Prozent beträgt die monatliche Rate aus Zinsen und Tilgung rund 1200 Euro. Im Vergleich zu einem normalen Hypothekendarlehen mit einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent ist die monatliche Belastung zwar um rund 400 Euro höher. Dafür sparen die Eheleute aber bis zu 137.000 Euro an Zinszahlungen. Zudem sind die Schulden beim Volltilgerdarlehen nach 20 Jahren getilgt, während beim normalen Darlehen die Restschuld nach 20 Jahren immer noch 140.000 Euro beträgt.

Der Volltilger gilt für Darlehensnehmer als Königsdisziplin der Baufinanzierung. Viele Banken bieten ihren Kunden in diesem Bereich satte Zinsnachlässe an. „Der Vorteil kann bis zu 0,35 Prozentpunkte betragen“, sagt Gawarecki. Doch nicht alle Banken reichen diesen Zinsvorteil an die Kunden weiter. Der Vermittler empfiehlt daher, mehrere Angebote miteinander zu vergleichen. Ein Nachteil der Volltilger: Die Banken sind relativ unflexibel, was die Möglichkeit einer Sondertilgung betrifft. „Wer unverhofft zu Geld kommt, kann dies nicht direkt zur Tilgung seines Kredits aufwenden“, sagt Max Herbst. Ein Argument, das für Horst Biallo vom Verbraucherportal Biallo.de nur eingeschränkt gilt. „Wer einen Volltilger hat, finanziert bereits am Limit.“ Allerdings sollte die Tilgungshöhe nicht zu hoch bemessen sein. „Die Gefahr ist groß, dass man sich einengt“, meint Marcus Wetzel aus dem Bereich Baufinanzierung bei der Commerzbank. Doch es gibt auch einen Notausgang. Der Ausstieg aus einem Volltilger ist wie bei einem klassischen Annuitätendarlehen entweder mithilfe der gesetzlichen Kündigungsfrist nach zehn Jahren oder mit einer teuren Vorfälligkeitsentschädigung möglich.