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5 Tipps, wie Sie Baumängel erkennen

, Markus Perz

Die Immobilie wird immer häufiger zur beliebten Alternative in Sachen Kapitalanlage, doch oft entpuppt sich der vermeintliche Glücksgriff als teure Investition.

Mängel zu bereinigen, ist womöglich sehr kostenintensiv © Getty Images
Mängel zu bereinigen, ist womöglich sehr kostenintensiv

Der Hauskauf erfreut sich neben dem Wohnungsneubau in Deutschland wachsender Beliebtheit. Wo Banken nicht mehr mit attraktiven Renditen locken können, wird die Immobilie zur beliebten Alternative in Sachen Kapitalanlage. Beim Um- und Ausbau von Bestandsimmobilien verzeichnete das Statistische Bundesamt für 2016 sogar den höchsten Wert seit 1998 mit 52.300 Wohnungen. Doch bei aller Investitionsfreude ist Besonnenheit gefragt. Nicht selten entpuppt sich der vermeintliche Glücksgriff als teure Investition, wenn sich Mängel auftun, die auf den ersten Blick nicht erkennbar waren. Sei es Feuchtigkeit im Gemäuer, veraltete Elektrik, unzureichender Brandschutz oder der berüchtigte Hausbock – die Liste möglicher böser Überraschungen ist lang und unerfreulich.

Mängelhaftung? Fehlanzeige.

Verborgene Mängel zu bereinigen, kann sehr kostenintensiv werden. Kosten, für die sich nicht immer der Vorbesitzer oder der Dienstleister heranziehen lassen. Zwar besteht beim Neubau eine fünfjährige Gewährleistung bei Mängeln am Gebäude und zweijährige Gewährleistung bei Mängeln beweglicher Teile, doch mancher Mangel tritt erst danach auf. Beim Altbau ist das Risiko für den neuen Eigentümer noch deutlich höher: Denn hier wird die Mängelhaftung des Verkäufers entgegen den sonst üblichen gesetzlichen Regelungen ausgeschlossen.

Wer sich also in die historische Villa verliebt, hat Pech gehabt, wenn er erst nach dem Kauf feststellt, dass sie vom Hausschwamm befallen ist – egal, ob nach sechs Monaten oder nach sechs Jahren. Der Käufer kauft mit allen Mängeln – seien sie baulicher oder rechtlicher Natur, z.B. wenn Brandschutzauflagen oder energetische Verordnungen nicht eingehalten werden. Zwar muss der Verkäufer Mängel, die er kennt, offenlegen – aber genau hier wird es schwierig: Wie weisen Sie als Käufer dem Vorbesitzer nach, dass er die Mängel bereits kannte und dennoch verschwieg? Bei schlechter Beweislage sind Ihre Chancen auf eine erfolgreiche Klage äußerst gering.

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Wer fragt, findet viel heraus

Umso wichtiger ist also ein kritischer Blick bei der Erstbesichtigung der Immobilie. Wer Hunderttausende von Euro investieren will, sollte vor Vertragsunterzeichnung genau hinschauen und nachfragen, welche Schäden oder Mängel bestehen: Warum ist diese Wand im Keller frisch gestrichen? Wie sieht das Gebälk des Dachbodens aus? Alles, was Sie beim Kauf als offensichtlichen Mangel akzeptieren oder ignorieren, können Sie später vor Gericht nicht geltend machen. Auf Vermutungen des Verkäufers sollten Sie sich bei der Einschätzung eines Mangels dabei nicht verlassen. Stellt sich später heraus, dass die Ursache des Mangels gravierender ist als der Verkäufer angenommen hatte, haben Sie keinen Anspruch auf Schadensersatz.

Tipp Nr. 1: Fragen und fixieren

Fragen Sie den Verkäufer, ob alles funktioniert (Heizung, Elektrik usw.), nichts feucht ist, alle Auflagen erfüllt wurden etc. Fragen Sie auch nach getätigten Reparaturen und baulichen Veränderungen. Nehmen Sie die Zusicherungen des Verkäufers in den Kaufvertrag auf. Nur so ist der Verkäufer haftbar für diesen Zustand zum Übergabezeitpunkt. Alles, was im notariellen Kaufvertrag fixiert ist, ist sozusagen Recht, auf dass Sie pochen können.

Tipp Nr. 2: Besichtigung mit Experten

Auch wenn der Verkäufer nicht erpicht sein wird auf eine Gutachterbesichtigung – nehmen Sie nach Möglichkeit einen Sachverständigen, mindestens aber eine weitere Person, mit zur Erstbesichtigung. Vier Augen sehen mehr als zwei, zumal der geschulte Blick jede Menge potenzielle Schwachstellen kennt. Ein Sachverständiger kann den Zustand und die Substanz der Immobilie prüfen, eine Einschätzung zum verlangten Kaufpreis abgeben und Kosten für notwendige Sanierungen schätzen.

Tipp Nr. 3: Akteneinsicht fordern

Lassen Sie sich eine Vollmacht des Verkäufers geben, um die Bauakte einsehen zu können. Hier sollte das gesamte Baugenehmigungsverfahren dokumentiert sein. Werfen Sie auch einen Blick ins Baulastenverzeichnis. Gerade beim Grundstückskauf stehen hier Informationen, die im Grundbuch nicht zu finden sind, wie z.B. Regelungen der Zufahrt oder der Abstandsflächen zu anderen Grundstücken.

Tipp Nr. 4: Erkundigungen bei Gemeinde

Erfragen Sie bei der zuständigen Kommune vor Ort anstehende und ausstehende Erschließungsbeiträge, z.B. für Ausbau oder Sanierung von Gehwegen, Straßen oder Versorgungsleitungen. In der Regel beteiligt die Gemeinde die Anlieger per Umlage an den Kosten. Als Käufer werden Sie hier zum späteren Zahlungspflichtigen. Das sollten Sie für die Verhandlung des Kaufpreises berücksichtigen.

Tipp Nr. 5: Besonderheiten beachten

Je älter Ihr Traumhaus, desto umfassender sollte Ihr Blick auf das Objekt der Begierde sein. Denn ortsspezifische Besonderheiten können die Immobilie zu einem Klotz am Bein werden lassen, der strengen Auflagen unterliegt. Das ist z.B. der Fall in sogenannten Sanierungsgebieten, in denen erhebliche Einschränkungen der Sanierbarkeit und Verwertbarkeit der Immobilie drohen. Mitunter besteht Denkmalschutz oder ein Ensembleschutz, der mehrere Gebäude einschließt und bauliche Veränderungen ausschließt oder stark beschränkt. Ebenso können naturschutzrechtliche Regelungen für Einschränkungen bei der Gartennutzung und Belichtung des Grundstücks sorgen.

Niemand ist gänzlich vor bösen Überraschungen gefeit. Und mancher Mangel verbirgt sich in nicht sichtbaren Bereichen und ist auch von Sachverständigen nicht sofort erkennbar. Doch eine gute Vorbereitung hilft, Stolperfallen zu vermeiden. Wer weiß, worauf zu achten ist, kommt schneller zum Traumhaus – oder erkennt, wo ein potenzieller Albtraum lauert.


Markus Perz ist als Notar in Hamburg tätig und auf die Transaktionsbetreuung im Immobilien- und Gesellschaftsrecht sowie erb- und ehevertragliche Gestaltungen spezialisiert.