Nebenkosten Die im Mietvertrag festgelegten Nebenkostenvorauszahlungen dienen dem Mieter meist als Grundlage für seine Kalkulation der Wohnungskosten. Das Problem: Auch wenn hohe Nachzahlungen bei der ersten Nebenkostenabrechnung zeigen, dass die Vorauszahlungen unrealistisch niedrig angesetzt waren, ist dagegen kaum etwas zu machen. Besser: vor der Unterschrift unter den Mietvertrag Klarheit schaffen, etwa durch Anfrage bei Vermieter oder Vormieter, vielleicht bei anderen Hausbewohnern.
Mieterhöhung Der Vermieter kann die Miete alle 15 Monate erhöhen, wenn sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, innerhalb von drei Jahren aber insgesamt um höchstens 20 Prozent. Die Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel, einer Mietdatenbank oder einem Sachverständigengutachten. Der Vermieter darf eine bei Einzug noch günstige Miete auf das ortsübliche Niveau anheben, sagt der Bundesgerichtshof (VIII ZR 303/07): Einmal billig heißt nicht immer billig. Ein Vergleich der aktuellen mit der ortsüblichen Miete deckt das Steigerungsrisiko auf. Es erhöht sich noch, wenn die Mieten am Ort im Aufwärtstrend liegen.
Modernisierung Der Vermieter kann jährlich elf Prozent der auf die einzelne Wohnung umgelegten Modernisierungskosten auf die Miete aufschlagen. Bedingung: Die Modernisierungsmaßnahme verbessert den Wohnwert. Beispiele: Energieeinsparung, Fahrstuhleinbau, moderne Bäder. Keine Rolle spielt, ob der Mieter an der Verbesserung überhaupt interessiert ist, sein Einverständnis ist nicht erforderlich. Er muss für den Aufzug zahlen, auch wenn er lieber läuft. Er kann sich gegen die Modernisierung jedoch wehren, wenn die Mieterhöhung zu einer Härte für ihn führen würde, er kann sie aber auch dann nicht verhindern, wenn sie nur den üblichen Standard herstellt. Das Risiko der Kostensteigerung ist hoch bei Wohnungen, die in Sachen Ausstattung und vor allem Isolierung sowie Energieerzeugung nicht auf der Höhe der Zeit ist. Der Energieausweis wird den Modernisierungsdruck erhöhen.
Staffelmiete Dabei werden Mieterhöhungen gleich im Vertrag festgelegt, die Intervalle dürfen nicht kürzer als ein Jahr sein. Vorteil: Während der Staffelmiete ist jede andere Mieterhöhung – auch wegen Modernisierung – ausgeschlossen: für den Mieter hohe Kalkulationssicherheit. Ausnahme: Eine Betriebskostenpauschale darf angepasst werden.
Indexmiete Die Miete wird an den Lebenshaltungsindex des statistischen Bundesamtes gekoppelt, Erhöhung höchstens ein mal pro Jahr. Vorteil: Keine Erhöhung nach Vergleichsmietenverfahren, Erhöhung wegen Modernisierung nur, soweit den Vermieter dafür keine Verantwortung trifft, weil beispielsweise die Maßnahme behördlich angeordnet wurde. Durch die gestiegene Inflationsgefahr ist die Indexmiete für den Mieter etwas gefährlicher geworden.
