Die 75 Jahre sieht man Rudolf Kohlert nicht an. So oft wie möglich fährt der ­agile Rentner zum See. Bei Föhnwetter schwimmt er so weit raus, bis er die Zugspitze sehen kann. Kohlert ist in Tutzing am Starnberger See zu Hause. Das ist nicht nur eine der schönsten Ecken Deutschlands, sondern auch eine der reichsten. Viele der 9.500 Tutzinger wohnen in gut bewachten Villen hinter meterhohen Hecken. Doch knapp ein Viertel der Bewohner ist älter als 65 Jahre. "Wir sind der Demografieentwicklung 15 Jahre voraus", sagt Kohlert. Er ist Mitbegründer der Initiative "Betreutes Wohnen zu Hause". Dieses Tutzinger Modell unterstützt Menschen, die auch im Alter im eigenen Haus leben möchten. Damit nimmt Kohlert seine Zukunft selbst in die Hand: "Ich möchte hier wohnen bleiben, auch wenn ich ­irgendwann nicht mehr so kann."

Wie er denken viele in Tutzing. Doch nicht jeder kann sich eine kostspielige Betreuung oder Pflege in den eigenen vier Wänden leisten. Manch einer würde zudem gerne seine Rente aufbessern, um sich etwas Luxus zu gönnen. Viele Senioren haben zwar Millionenwerte an Immobilien, Kunst oder Antiquitäten, aber wenig flüssiges Kapital. Ein Verkauf kommt für sie oft nicht infrage. Das Eigenheim behalten und mit einer Hypothek belasten, um eine Zusatzrente zu erhalten, dagegen schon eher. Kohlert: "Es wird Zeit, dass solche Angebote auf den Markt kommen."

Sein Wunsch könnte in Erfüllung gehen. Derzeit entwickeln Vertreter öffentlicher Förderbanken, unter anderen die Investitionsbank Schleswig-Holstein und die NRW Bank, gemeinsam mit Experten vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) ein Produkt für den deutschen Markt, das es in anderen Ländern unter dem Namen "Reverse Mortgage" (RM) längst gibt. Übersetzt heißt das so viel wie umgekehrte Hypothek. Während Häuslebauer oder -käufer Kredite aufnehmen, die sie durch Überweisung fester Raten an die Bank tilgen, wird bei einer umgekehrten oder inver­sen Hypothek eine schuldenfreie Immobilie neu beliehen. Der Eigentümer erhält als Gegenleistung monatliche Zahlungen, und zwar lebenslang.

Während sich die übliche Hypothek langsam abbaut, wächst die inverse kontinuier­lich an. Vorteil für Hausbesitzer: Sie machen ihre vier Wände zu Geld, müssen aber weder ausziehen noch verkaufen. Stirbt der Eigentümer, haben die Erben die Wahl: Entweder sie lösen die Hypothek mit Eigen­kapital ab, tilgen sie oder verkaufen die Immobilie. "Unser Ziel ist es, 2008 ein solches Produkt anzubieten", sagt Axel Vogt, Leiter Immobilien der Investitionsbank Schleswig-Holstein. Doch auch bei den ­Geschäftsbanken tut sich etwas. Die Hypo­vereinsbank etwa prüft Markt und Möglichkeiten. Die Valovis Bank - die ehemalige Karstadt Hypothekenbank - möchte sich in diesem Bereich engagieren und Institute refinanzieren, die Angebote für Endverbraucher offerieren.

Interesse von Kunden scheint reichlich vorhanden. "Unzählige Rückfragen" erhielt der Münchner Anwalt Wolfgang von Nostitz, seit er ein Immobilienrenten­modell vor acht Jahren hierzulande publik machte. Die Motive sind vielfältig: Mancher Senior möchte Kinder und Enkel unter­stützen oder für Bedürftige spenden, ohne sich selbst einzuschränken - und nicht zuletzt will oft die eigene Pflege finan­ziert sein. "Mit der Zusatzrente sichern sich Immobilienbesitzer mehr finanzielle Freiheit", sagt Gunnar Lang vom ZEW. Der Spezialist für internationale Finanzmärkte hat umfangreiche Forschungen zu RM betrie­ben: "Viele wollen das Leben im ­Alter genießen, ohne auf ihr Haus und die vertraute Umgebung zu verzichten."

Trotz des Potenzials zeigten Geschäftsbanken bisher wenig Interesse am Konzept. "Das sieht in einigen Industriestaaten ganz anders aus. Hierzulande müssen wir von einem Marktversagen ausgehen", sagt Banker Vogt. Lediglich die Dresdner Bank wagte 2001 einen Vorstoß - und zog ihre "Bauspar-Rente" schnell wieder zurück. Der Grund: "Wir konnten Eigentümern die Diskrepanz zwischen ihren Preisvorstellungen und der aktuellen Marktsituation nicht vollständig vermitteln", so Produktentwickler Thomas Beyerle, heute Bereichsleiter Research und Strategie der Allianz-Dresdner-Immobilientochter ­DEGI. "Als die Interessenten hörten, dass es Abzüge für Sanierungsstau und Lage gibt, machten viele einen Rückzieher."