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Immobilienpreise und Mietspiegel: Weimar

An der Weimarer Eduard-Rosenthal-Straße liegt eine große Brachfläche: der Schlachthof. Tiere werden hier schon seit Jahren nicht mehr geschlachtet, auf dem Gelände stehen einige halbverfallene Gebäude, Bäume und Unkraut wuchern. Nebenan residiert das Arbeitsamt, an der Südseite, auf der anderen Seite der Straße, stehen einige Einfamilienhäuser verschiedener Baustile, dahinter fällt der Hang sanft in ein baumbestandenes Tal hinab. Noch ist es idyllisch. Bald aber, geht es nach den Vorstellungen eines Investors, wird sich rege Bautätigkeit entfalten. An den Plänen für eine Wohnanlage wird gearbeitet. Die Stadtverwaltung, sagt Ursel Griegutsch vom Stadtentwicklungsamt, begleitet das Projekt „positiv.“ Denn es würde die Nordvorstadt bereichern und einen der letzten „grauen“ Flecke von Weimar beseitigen.

Auf der anderen Seite des Tals südlich vom Schlachthof steht in einem kleinen Waldgebiet das Schießhaus, ein beliebtes Naherholungsgebiet Weimars. Hier ist ein Baugebiet für exklusive Einfamilienhäuser geplant. Doch das Projekt kommt nicht recht voran – wegen des Widerstands von Bürgerinitiativen, die eine Verschandelung der schönen Landschaft befürchten. In den Streit hat sich auch das Thüringer Kultusministerium eingeschaltet und Gutachten in Auftrag gegeben. Die sollen klären, ob das Areal am Schießhaus zum schützenswerten Unesco-Weltkulturerbe Weimars gehört. Sollte sich das bestätigen, dürfte es um das Wohnbauprojekt schlecht ...

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Immobilien- und Mietpreise in Weimar

Der Immobilienmarkt in Weimar

An der Weimarer Eduard-Rosenthal-Straße liegt eine große Brachfläche: der Schlachthof. Tiere werden hier schon seit Jahren nicht mehr geschlachtet, auf dem Gelände stehen einige halbverfallene Gebäude, Bäume und Unkraut wuchern. Nebenan residiert das Arbeitsamt, an der Südseite, auf der anderen Seite der Straße, stehen einige Einfamilienhäuser verschiedener Baustile, dahinter fällt der Hang sanft in ein baumbestandenes Tal hinab. Noch ist es idyllisch. Bald aber, geht es nach den Vorstellungen eines Investors, wird sich rege Bautätigkeit entfalten. An den Plänen für eine Wohnanlage wird gearbeitet. Die Stadtverwaltung, sagt Ursel Griegutsch vom Stadtentwicklungsamt, begleitet das Projekt „positiv.“ Denn es würde die Nordvorstadt bereichern und einen der letzten „grauen“ Flecke von Weimar beseitigen.

Auf der anderen Seite des Tals südlich vom Schlachthof steht in einem kleinen Waldgebiet das Schießhaus, ein beliebtes Naherholungsgebiet Weimars. Hier ist ein Baugebiet für exklusive Einfamilienhäuser geplant. Doch das Projekt kommt nicht recht voran – wegen des Widerstands von Bürgerinitiativen, die eine Verschandelung der schönen Landschaft befürchten. In den Streit hat sich auch das Thüringer Kultusministerium eingeschaltet und Gutachten in Auftrag gegeben. Die sollen klären, ob das Areal am Schießhaus zum schützenswerten Unesco-Weltkulturerbe Weimars gehört. Sollte sich das bestätigen, dürfte es um das Wohnbauprojekt schlecht stehen.


Überhaupt regen sich in Weimar viele Begehrlichkeiten. Da sind Geschäftsleute und Professoren aus dem benachbarten Jena, die ob des Flairs, der Kultur und der Beschaulichkeit hier wohnen wollen – wobei es durchaus exquisit sein darf. Da sind die Studenten der Bauhaus-Universität, die möglichst preiswert wohnen wollen, sich aber oft die sanierten Wohnungen in der Altstadt nicht leisten können und sich allmählich von dort verdrängt fühlen. Da sind die Kommilitonen aus Jena, die dort erfolglos auf der Suche nach freiem Wohnraum sind und ihr Glück nun in Weimar versuchen. Da sind begüterte Senioren aus Westdeutschland, die in der einstigen Residenzstadt den Lebensabend verbringen möchten und dafür auch gerne den einen oder anderen Euro mehr ausgeben. Denn verglichen mit westdeutschen Metropolen wohnt es sich in der thüringischen Stadt noch vergleichsweise günstig.

„Wir liegen bezüglich der Mieten und Kaufpreise bei Wohnraum eigentlich ziemlich in der Mitte zwischen Jena und Erfurt“, konstatiert Udo Carstens, Geschäftsführer der kommunalen Wohnungsgesellschaft Weimarer Wohnstätte. Will sagen: noch etwas preisgünstiger als in Jena und etwas teurer als in der Landeshauptstadt Erfurt. Mit rund 6500 Wohnungen ist das Unternehmen der größte Anbieter auf dem Markt – mit einem Portfolio, das vom Plattenbau mit einer Kaltmiete von etwa fünf Euro bis zum frisch sanierten, historischen Altbau in der Innenstadt mit Mieten um die acht Euro reicht.

Carstens hat einen guten Überblick über den Wohnungsmarkt in Weimar. Die Stadt sei als Wohnort attraktiv, meint er und verweist auf den Bevölkerungszuwachs seit einigen Jahren. Der Zuzug bestehe hauptsächlich aus jungen Leuten – Unternehmern und Führungskräften, aber auch Normalverdienern und eben den Studenten.

Das sorgt seit Jahren für eine anhaltende starke Nachfrage nach Wohnraum, die vom Markt nicht ausreichend befriedigt werden kann. Ein bis zwei Jahre muss man hier für die Wohnungssuche einplanen, sagen Immobilienmakler unisono – wenn es etwa die Vier-Raum-Wohnung im sanierten Gründerzeit-Haus in Parknähe sein soll. Diese Nachfrage wirkt sich erwartungsgemäß auf die Mieten und Kaufpreise aus, die zwar langsam, aber stetig steigen.

Und sie zieht auch Investoren an, die wegen der starken Nachfrage von Wohnungssuchenden ein gutes Geschäft wittern. „Das Interesse reicht von der einzelnen Wohnung bis zum Mehrfamilienhaus für 800.000 Euro“, berichtet Katrin Schünzel, Immobilienmaklerin der Sparkasse Mittelthüringen. Manche Häuser würden inzwischen im Gebotsverfahren verkauft, fügt sie hinzu. Bis zum 14-Fachen der Jahreskaltmiete blättern Investoren für Mehrfamilienhäuser in besonders beliebten Lagen auf den Tisch – vor einem Jahr lag das Preisniveau noch beim Elf- bis Zwölffachen.

Doch beim Investment sollte man genau rechnen. Wer für den Eigenbedarf kauft, muss zwar auch genau kalkulieren, hat jedoch nicht den Renditedruck eines Investors, der Geld verdienen will. Da die Mieten in Weimar in den vergangenen Jahren gestiegen sind, dürfte vorerst nicht mehr allzu viel Spielraum nach oben bleiben. Und so muss man sich als Investor schon genau überlegen, ob die Einnahmen aus Mieten einen Refinanzierung des Investments und eine auskömmliche Rendite ermöglichen. Für Annelies Schachtschabel, Immobilienmaklerin der VR Bank in Weimar ist dies einer der Hauptgründe dafür, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in der Stadt hauptsächlich von Eigennutzern bestimmt wird.

Cornelia Schneegans von CSI Immobilien sieht die Verlierer der Preisentwicklung vor allem in der Gruppe der Einkommensschwachen. Von einem überhitzten Markt mag sie dennoch nicht reden, ebenso wenig wie Katrin Schünzel von der Sparkasse. Schließlich gibt es nach wie vor für jede Einkommensgruppe Wohnraum in der Stadt. Und Udo Carstens verweist hier auf die oft zu Unrecht geschmähten Plattenbauten aus DDR-Zeiten in den Wohngebieten im Norden der Stadt. Hier sei in den vergangenen Jahren viel für die Aufwertung getan worden. Derzeit gebe es einen vermietbaren Wohnungsleerstand von vier bis sechs Prozent.

Hier und da ein neues Wohnungsbauprojekt sähe mancher Immobilienmakler dennoch gern. Die Stadt verschließt sich diesem Wunsch nicht, setzt nach den Worten von Stadtplanerin Ursel Griegutsch aber auf innerstädtischen Lückenschluss. Derzeit wird ein Stadtentwicklungskonzept für den Zeitraum bis 2030 diskutiert, bei dem es im Kern genau darum geht. Großflächige neue Baugebiete für Eigenheime wird es im Umland von Weimar also kaum geben – lediglich „Abrundungen“ und Ergänzungen im Bestand. Zwar würden im Rahmen der Planungen auch drei neue Baugebiete am Stadtrand untersucht. „Für uns gilt aber: Innenentwicklung vor Außenentwicklung“, betont Griegutsch.

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