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Immobilienpreise und Mietspiegel: Hamburg-Eimsbüttel

Von Susanne Osadnik

Während es in den innerstädtischen Lagen des Bezirks inzwischen sehr teuer geworden ist, zieht es immer mehr Menschen in die benachbarten Stadtteile im Norden. Dort gibt es noch erschwinglichen Wohnraum, aber auch die ersten Widerstände gegen Großbauprojekte.

Eimsbüttel ist der kleinste Bezirk der Hansestadt, aber auch mit rund 5000 Menschen pro Quadratkilometer der am dichtesten besiedelte. Rund 259.000 Menschen leben hier in Eimsbüttel, Rotherbaum, Harvestehude, Hoheluft-West, Lokstedt, Niendorf, Schnelsen, Eidelstedt oder Stellingen – Tendenz steigend. Denn der Bezirk ist einer der beliebtesten der ganzen Stadt. Damit das auch so bleibt, wurden die Bürger in den vergangenen Monaten aufgefordert, ihre Ideen einzubringen, um Eimsbüttel für die Zukunft fit zu machen. „Wie soll der Bezirk 2040 aussehen?“, hieß die Parole. Neue Infrastruktur, bezahlbarer Wohnraum, der Erhalt von Grünflächen und lebenswertem Umfeld trotz Ansiedlung von Gewerbe und Arbeitsplätzen vor Ort – das sind die Herausforderungen der kommenden Jahre. Das Ergebnis der Ideenschmiede steht noch aus, ebenso die Beantwortung der Frage: Inwieweit werden die Bürger wirklich mitentscheiden, wie sich ihre Quartiere künftig entwickeln?

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Immobilien- und Mietpreise in Hamburg-Eimsbüttel

Der Immobilienmarkt in Hamburg-Eimsbüttel

Von Susanne Osadnik

Eimsbüttel ist der kleinste Bezirk der Hansestadt, aber auch mit rund 5000 Menschen pro Quadratkilometer der am dichtesten besiedelte. Rund 259.000 Menschen leben hier in Eimsbüttel, Rotherbaum, Harvestehude, Hoheluft-West, Lokstedt, Niendorf, Schnelsen, Eidelstedt oder Stellingen – Tendenz steigend. Denn der Bezirk ist einer der beliebtesten der ganzen Stadt. Damit das auch so bleibt, wurden die Bürger in den vergangenen Monaten aufgefordert, ihre Ideen einzubringen, um Eimsbüttel für die Zukunft fit zu machen. „Wie soll der Bezirk 2040 aussehen?“, hieß die Parole. Neue Infrastruktur, bezahlbarer Wohnraum, der Erhalt von Grünflächen und lebenswertem Umfeld trotz Ansiedlung von Gewerbe und Arbeitsplätzen vor Ort – das sind die Herausforderungen der kommenden Jahre. Das Ergebnis der Ideenschmiede steht noch aus, ebenso die Beantwortung der Frage: Inwieweit werden die Bürger wirklich mitentscheiden, wie sich ihre Quartiere künftig entwickeln?

In einem sind sich aber schon im Vorfeld alle Beteiligten – auch Planer und Politiker – einig: Eimsbüttel wird sich verändern, doch sein Charakter muss erhalten bleiben. Ob etwa in Eidelstedt, wo es gleichzeitig urban und ländlich zugeht oder im quirligen Eimsbüttel, wo an jeder Ecke Stadtteilkultur gelebt wird. Ob im vornehmen Harvestehude mit seinem Villenviertel zwischen Alster und Isebek oder im familienfreundlichen Schnelsen, wo man stadt- und doch naturnah an der Grenze zu Schleswig-Holstein lebt. Ob im kleinsten Stadtteil, Hohe-Luft West, wo sich auf nur 0,7 Quadratkilometer fast 19.000 Menschen tummeln – teils in wunderschönen Häusern aus Zeiten von Neorenaissance, Gründerzeit und Jugendstil im Generalsviertel oder im Universitäts-Quartier Rotherbaum mit Alsternähe und schicken Kaufmannsvillen, aber auch zahlreichen Museen und angesagten Lokalen. Ob im grünen Niendorf, wo immerhin mehr als 40.000 Menschen leben oder im nur sechs Kilometer vom Hamburger Hauptbahnhof entfernten Lokstedt, wo in den vergangenen Jahren zahlreiche Wohnungen, Doppel- und Reihenhäuser für Familien gebaut wurden, die sich die zentralen Lagen nicht mehr leisten konnten. Oder auch in Stellingen, jenem Stadtteil, der einerseits Knotenpunkt des öffentlichen Nahverkehrs als auch der Autobahn A7 ist, andererseits mit dem Tierpark Hagenbeck den größten deutschen innerstädtischen Privatzoo besitzt – und Richtung Norden mit der Stellinger Feldmark auch ländliches Flair bietet.

Wer in Stellingen, Eidelstedt, Niendorf oder Schnelsen Bauland sucht, kann noch für rund 400 Euro pro Quadratmeter fündig werden. Laut Hamburger Statistikamt musste man hingegen im innenstadtnahen Lokstedt 2015 schon mit durchschnittlich 646 Euro rechnen. In Eimsbüttel und Hohe-Luft West lag der Quadratmeterpreis bei 1400 bis 1600 Euro und in den Alsterstadtteilen Harvestehude und Rotherbaum sind bis zu 3600 Euro zu kalkulieren. Entsprechend kostspielig ist es, hier zu wohnen. Mit fast 7000 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung und 9700 Euro pro Quadratmeter für eine Stadtvilla ist Harvestehude das teuerste Pflaster Hamburgs. Entsprechend niedrig sind die Renditen, die laut Andreas Gnielka bei 2,6 bis 2,8 Prozent liegen. „Aber, wer hier kauft, ist weniger Rendite orientiert“, so Gnielka, verantwortlich für das Wohnimmobiliengeschäft bei Grossmann & Berger (G&B). „Harvestehude ist eines der schönsten und begehrtesten Wohnquartiere Hamburgs, in dem es schon immer mehr Nachfrage als Angebote gab. Daran wird sich auch künftig nichts ändern. Insofern ist das Risiko, das Kapitalanleger eingehen, als sehr gering einzuschätzen.“

Renditen von vier Prozent können Immobilienkäufer hingegen noch in Stellingen, Eidelstedt oder Schnelsen erwarten. Eigentumswohnungen kosten hier zwischen 2700 uns 3100 Euro pro Quadratmeter; Häuser durchschnittlich um 300.000 Euro. Weil immer mehr Mieter und Käufer in diese Stadtteile ziehen, werden aber auch hier die Preise anziehen. Für Schnelsen prognostiziert G&B für 2017 beispielsweise einen Preisanstieg um zehn Prozent bei Eigenheimen und 7,4 Prozent bei Eigentumswohnungen. „Schnelsen gehört nach unseren Erhebungen zu den so genannten „rising stars“, jenen Lagen mit besonderem Nachfrage- und Entwicklungspotenzial“, so Gnielka. Immerhin werden hier für Neubauwohnungen auch schon zwölf bis 13 Euro Kaltmiete verlangt.

Andernorts greift der Bezirk inzwischen zu rigorosen Maßnahmen, um Mieter vor weiteren Preissprüngen zu schützen: Im Eimsbütteler Kerngebiet, Hoheluft-West und Stellingen-Süd will die Politik die so genannte „Soziale Erhaltungsverordnung“ erlassen. Die Begründung: „Durch die zentrale Lage, den Altbaubestand und die attraktiven Gastronomie- und Kulturangebote ziehen immer mehr einkommensstarke Haushalte in das Gebiet“, sagt Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt. Die könnten sich höhere Mieten leisten und angestammte Bewohner verdrängen. Mit der neuen Verordnung ist das nicht mehr so einfach. Denn Luxussanierungen und damit verbundene Mietsteigerungen sind dann genehmigungspflichtig.

Bislang ist die Einkommensstruktur im Bezirk weitgehend homogen: In Stellingen, Lokstedt, Niendorf, Eimsbüttel oder Hoheluft-West haben die Haushalte durchschnittlich zwischen 30.000 und gut 37.000 Euro im Jahr zur Verfügung; in Rotherbaum liegt der Durchschnitt bei 63.000 Euro und in Harvestehude bei 88.000 Euro. Da fällt es leicht zwischen 18 und 20 Euro Kaltmiete zu zahlen. In Eimsbüttel hingegen schlagen Neubaumieten mit 14,50 Euro pro Quadratmeter ganz anders zu Buche. „Das ist für mich schon die absolute Grenze“, sagt Denise Malmann, die schon immer hier gewohnt hat und als Alleinverdienerin mit Kind jeden Monat hofft, dass bald wieder der Erste ist. „Wenn es noch teurer wird, muss ich den Kiez verlassen.“

Der Kiez. Das ist in Eimsbüttel alles, was um die Osterstraße herum liegt. Einkaufen, bummeln, ausgehen, wohnen – hier konzentriert sich das Quartiersleben. In die Jahre gekommen und an vielen Stellen nicht mehr zeitgemäß, wurde lange über die Sanierung der Osterstraße diskutiert, bis man 2015 mit den Arbeiten im Herzen Eimsbüttels begann. In diesem Jahr sollen Reste der insgesamt sieben Millionen Euro teuren Maßnahmen für neue Rad- und Gehwege, Stellplätze, Sitzbänke und Verkehrsinseln verbaut werden. Dann startet auch das Pilotprojekt „Firstmover“ mit der Suche nach einem Standort für Carsharing-Stellplätze mit Elektroautos rund um die Osterstraße. Grundsätzlich soll Anwohnern der Verzicht auf ein eigenes Auto erleichtert werden, um den Parkdruck zu mindern. Von allen zentrumsnahen Lagen des Bezirks hat Eimsbüttel mit mehr als 15.000 Pkw die höchste Zahl an Autos zu verkraften.

Neben neuen Verkehrskonzepten steht vor allem das Thema „Wohnungsbau“ auf der Agenda des Bezirks. Auf der heutigen Stellinger Kampfbahn am Sportplatzring ist der Bau von 650 Wohnungen geplant. Die Hälfte der Wohnungen wird in geförderter Struktur gebaut, Bauherr dabei ist die stadteigene Wohnungsbaugesellschaft Saga. An der Süderfeldstraße in Lokstedt, auf dem Gelände eines ehemaligen Tiefbauunternehmens, will man mit „Lokstedt 62“ insgesamt 400 Wohnungen nebst Kita und Quartierspark schaffen. Frei finanzierte, öffentliche und Studentenwohnungen sollen dort entstehen; 123 Baugenehmigungen wurden nach Auskunft des Bezirks bereits erteilt. An anderer Stelle in Lokstedt formiert sich indes der Widerstand gegen den Plan auf dem Gelände der Kleingartenkolonien Mühlenkoppel und Scheinwerfer an der Julius-Vosseler-Straße 220 Wohnungen zu bauen – je zur Hälfte gefördert und frei finanziert.

Auch in Eidelstedt ist nicht jedermann glücklich über die Pläne der Verwaltung: Am Duvenacker werden 105 Wohnungen entstehen, zunächst für Flüchtlinge, später mit Nutzungsperspektive für andere Menschen. Am Hörgensweg sollen in den kommenden Jahren insgesamt 800 Wohnungen errichtet werden – vorerst ebenfalls für Flüchtlinge. Später sollen die Wohnblöcke allen potenziellen Mietern zur Verfügung stehen.

capital.de, 27.03.2017
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