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Immobilien-Kompass-Karte Aktuelle Preise für Miete und Kauf in Deutschland




Immobilienpreise und Mietspiegel: Hamburg-Altona

Von Susanne Osadnik

Homogenität gehört nicht zu den Vorzügen im Gesamtbild des Bezirkes – zu unterschiedlich sind Architektur, Bevölkerung, Lebensweise – und auch Preise. Aber für jedermann ist etwas dabei.

Altona ist der westlichste der sieben Hamburger Bezirke und einer der beliebtesten. Führt man in jedem der 14 Stadtteile auch ein eigenes Leben, eint die Quartiere doch ihre Vergangenheit als selbständige Stadt – teilweise 200 Jahre lang unter dänischem Einfluss. Erst 1938 wurde Altona in die Hansestadt Hamburg eingemeindet. Und das spürt man heute noch: „Einmal Altona, immer Altona“ – heißt es für die Alteingesessenen Altonaer, die zwischen Fischmarkt und Holzhafen groß geworden sind.

Dabei hat sich vor allem dieser Stadtteil sehr verändert. Und wohnen kann hier längst nicht mehr jedermann. Die Mieten liegen in der Spitze in Neubauten schon bei 17 Euro pro Quadratmeter. Für Wohneigentum muss man zwischen 4500 und 6700 Euro für den Quadratmeter (Angebote Immowelt Januar 2017) rechnen. Aber nicht nur im Herzen Altonas ist es teuer geworden. Auch Altona-Nord, Ottensen und die erst 2008 als eigener Stadtteil geltende Sternschanze sind begehrte Innenstadtlagen mit entsprechend hohem Preisniveau. Dafür bieten sie alles an urbanen Vorzügen – vom Kindergarten über Kneipen, Restaurants, Parkanlagen, Wassernähe und kurze S-Bahn-Verbindungen in die City.

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Immobilien- und Mietpreise in Hamburg-Altona

Der Immobilienmarkt in Hamburg-Altona

Von Susanne Osadnik

Altona ist der westlichste der sieben Hamburger Bezirke und einer der beliebtesten. Führt man in jedem der 14 Stadtteile auch ein eigenes Leben, eint die Quartiere doch ihre Vergangenheit als selbständige Stadt – teilweise 200 Jahre lang unter dänischem Einfluss. Erst 1938 wurde Altona in die Hansestadt Hamburg eingemeindet. Und das spürt man heute noch: „Einmal Altona, immer Altona“ – heißt es für die Alteingesessenen Altonaer, die zwischen Fischmarkt und Holzhafen groß geworden sind.

Dabei hat sich vor allem dieser Stadtteil sehr verändert. Und wohnen kann hier längst nicht mehr jedermann. Die Mieten liegen in der Spitze in Neubauten schon bei 17 Euro pro Quadratmeter. Für Wohneigentum muss man zwischen 4500 und 6700 Euro für den Quadratmeter (Angebote Immowelt Januar 2017) rechnen. Aber nicht nur im Herzen Altonas ist es teuer geworden. Auch Altona-Nord, Ottensen und die erst 2008 als eigener Stadtteil geltende Sternschanze sind begehrte Innenstadtlagen mit entsprechend hohem Preisniveau. Dafür bieten sie alles an urbanen Vorzügen – vom Kindergarten über Kneipen, Restaurants, Parkanlagen, Wassernähe und kurze S-Bahn-Verbindungen in die City.

Hier trifft man viele junge Leute als Mieter. Aber auch Kapitalanleger haben diese Lagen für sich entdeckt, weil sie wissen, dass es sich hier gut leben lässt, und Mieter Schlange stehen. „In den Hotspots des Bezirks liegt man als Anleger stets richtig“, ist Frank Stolz, Leiter Grossmann & Berger, überzeugt. „Für Wohnungen in Altona, Bahrenfeld oder Ottensen werden sich immer Mieter finden. In den schicken Elbvororten, wo gediegene Einfamilienhaus-Strukturen überwiegen, sollte ein Investment eher vorsichtig angegangen werden. Da könnte es schwieriger mit dem Vermieten werden.“ Denn die größere Zahl an Singles, jungen Paaren oder auch älteren Alleinstehenden findet sich in den multikulturellen-szenigen City-Lagen. Auch Bahrenfeld entwickele sich in diese Richtung. Das hat schon entsprechende Konsequenzen: Zurzeit lassen sich hier „nur“ noch rund 3,5 Prozent Renditen erwirtschaften, während man im weiter abseits liegenden Nord-Westen, etwa in Groß Flottbek, Iserbrook, Lurup und Osdorf 3,8 bis 4 Prozent erwirtschaften kann.

In den mondänen Elbvororten Blankenese, Nienstedten und Othmarschen liegen die Kaufpreise für Wohneigentum deutlich höher: Neubau kostet zwischen 5.000 und 6.800 Euro pro Quadratmeter; entsprechend liegt die durchschnittliche Nettoanfangsrendite bei rund drei Prozent. Weiter gen Westen, die Elbe entlang, schließen sich mit Rissen und dem ländlichen Sülldorf Stadtteile an, wo es noch Eigentumswohnungen für rund 3000 Euro pro Quadratmeter gibt und damit Renditen oberhalb von vier Prozent möglich sind.

Homogenität gehört somit nicht zu den Vorzügen im Gesamtbild des Bezirkes – zu unterschiedlich sind Architektur, Bevölkerung, Lebensweise – und auch Preise. Aber für jedermann ist etwas dabei: Entweder in den quirligen, dicht besiedelten Innenstadtlagen Altonas und Ottensens mit ihrem bunten kulturellen Mix oder in den nordwestlichen Stadtteilen, die deutlich weiter weg von der Hamburger City liegen und als bürgerliche Bastionen mit viel Geschosswohnungsbau gelten. Und dann sind da noch die legendären und sehr schicken Elbvororte wie Othmarschen, Blankenese und Nienstedten, in deren teils hochherrschaftlichen Villen sowohl hanseatische Prominenz als auch reiche Neubürger zu finden sind.

Die vielfältige Bevölkerungsmischung im Bezirk spiegelt sich mit mehr als 30 Prozent auch in der relativ hohen Quote an Menschen mit Migrationshintergrund wider. Die Arbeitslosenquote auf Bezirksebene liegt mit 5,9 Prozent im Vergleich mit anderen Bezirken allerdings an drittletzter Stelle und deutlich unter dem Hamburger Durchschnitt mit 6,8 Prozent. Die Zahl der Erwerbstätigen passt dazu. Denn die steigt stetig: Zurzeit liegt sie bei mehr als 53 Prozent.

Weitere Fakten: Mit 199 Kindergärten, 40 Grundschulen und mehr als 800 niedergelassenen Ärzten und 63 Apotheken, ist Altona bestens ausgerüstet. Während anderswo Schulen schließen, weil ihnen die Kinder fehlen, müssen vor allem die innerstädtischen Lagen des Bezirks mit steigenden Schülerzahlen kämpfen. Deshalb hat die Altstadt erst kürzlich sogar ein neues Gymnasium bekommen – das 61. in der Hansestadt. In Osdorf und Lurup sollen zudem weitere Stadtteilschulen entstehen.

Auch in die Infrastruktur will der Bezirk weiter investieren: Danach will man allein in diesem Jahr sieben Millionen Euro in die Erhaltung diverser Straßen und Radwege stecken. Und selbstverständlich werden auch in diesem Bezirk jede Menge neue Wohnungen gebaut: Die Schwerpunkte liegen in der Mitte Altona und an der Suurheid, wo bis Ende des Jahres rund 800 Sozialwohnungen fertig gebaut werden sollen. Auch in Ottensen tut sich Einiges: Auf dem einstigen Euler-Hermes-Gelände in Ottensen sind 500 Wohnungen geplant und auf dem ehemaligen Kolbenschmidt-Werksgelände soll noch in diesem Jahr ein beispielhaftes Bauprojekt an den Start gehen: An der Friedensallee 128 wird man im Grenzbereich zwischen Ottensen und Bahrenfeld ein Industriegebiet in ein neues Stadtquartier umwandeln. Mit den „Kolbenhöfe(n)“ werden 420 Wohnungen entstehen – darunter auch 140 Sozialwohnungen; zugleich soll das Gelände auch Heimat für die 26 Handwerksbetriebe bleiben, die in den vergangenen Jahren hier günstig Räume in zentraler Lage gemietet haben.

Die beiden größten Neubauprojekte finden sich indes mitten in Altona: Die Mitte Altona ist nach der Hafencity des Bürgermeisters ganzer Stolz. Für Olaf Scholz ist es eines der „aufregendsten Projekte in Deutschland“. Die Mitte Altona sei so geplant, dass es „den zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohnern die Kommunikation untereinander leicht gemacht wird, denn sie werden einander wie selbstverständlich im Park, im Restaurant um die Ecke oder in der Kita treffen.“ Dazu kämen eine Stadtteilschule, Kitas, Radwege, ein Park mit Spiel- und Bolzplatz sowie Cafés, Läden und in begrenztem Maße auch Gewerbe.

Zwischen Altonaer Bahnhof und Diebsteich werden insgesamt 3600 Wohnungen gebaut – streng nach Hamburger Drittelmix: ein Drittel frei finanzierte Mietwohnungen, ein Drittel Sozialwohnungen, ein Drittel Eigentumswohnungen. Zwischen Harkortstraße und den ICE-Gleisen entstehen zunächst einmal 1600 Wohneinheiten. Die ersten 115 Eigentumswohnungen mit Größen zwischen 58 und 122 Quadratmetern im Rahmen des Projekts „Altoh!na“ sind schon vor Fertigstellung des Rohbaus komplett verkauft – für durchschnittlich 5300 Euro pro Quadratmeter. 2018 sollen sie bezugsfertig sein. Auch auf dem Baufeld 5 hat man bereits mit dem Bau der nächsten 111 Eigentumswohnungen begonnen. Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: 5800 Euro.

Wer mit dem Kauf einer Wohnung noch warten kann oder will, erhält in den kommenden Jahren noch reichlich Gelegenheit. Denn direkt an die Mitte Altona wird sich an der Holstenstraße auf dem Areal der Holsten-Brauerei ein zweites Stadtquartier anschließen: Nach dem Wegzug der Brauerei soll ab 2018 der Boden bereitet werden für weitere 1500 Wohneinheiten sowie Bürohäuser, Gewerbe, Gastronomie, Parkanlagen und ein Hotel.

Und auch um den künftigen A-7-Lärmschutzdeckel könnten nach Schätzungen der Stadtentwicklungsbehörde bei der Trabrennbahn Bahrenfeld noch einmal rund 2500 Wohnungen gebaut werden. Und zwar dann, wenn Teile der Autobahn überdacht sind und darauf neuer Wohnraum entstehen kann. Insgesamt würden damit mehr als 7000 Wohnungen den Bezirk bereichern. „Abgesehen von der HafenCity, vollzieht sich in keinem anderen innerstädtischen Bereich ein so großer Wandel, nirgendwo sonst werden in Hamburg so viele neue Wohnungen geschaffen wie dort. Viele tausend Menschen werden hier eine neue Heimat finden können“, ist auch der stadtentwicklungspolitische Sprecher der SPD-Fraktion in der Hamburger Bürgerschaft überzeugt.

capital.de, 27.03.2017

Elbvororte

Die besten Wohnlagen in Hamburg - Elbvororte

Hanseaten liegt das Protzen fern. Es reicht ja, nicht zu widersprechen, wenn jemand behauptet, die Elbvororte seien das größte zusammenhängende Villengebiet Europas. Ob’s stimmt? Egal. Hier wird residiert, egal wie klein die Hütte ist.

In Blankenese, Othmarschen, Flottbek oder Nienstedten zu wohnen ist schon immer etwas teurer ­gewesen. Die neuesten Preissprünge überraschen allerdings so manchen potenziellen Käufer. „Wir hatten zahlreiche Anfragen im Bereich von 1 Mio. Euro“, sagt Marco Eilers von Dahler & Company. „In vielen Fällen hat diese Summe für das klassische Wunschobjekt nicht ausgereicht.“

Das „klassische Wunschobjekt“ ist ein Haus mit 250 Quadratmeter Wohnfläche und einem Grundstück von rund 1000 Quadratmetern. Noch vor wenigen Jahren wäre so etwas locker für einen sechsstelligen Betrag zu haben gewesen. Vorbei. Letztens ist sogar eine Doppelhaushälfte in Blankenese schon für 1,2 Mio. Euro verkauft worden. „Das Objekt war rund 20 Jahre alt“, so Eilers. „Vor fünf Jahren hätte es um 850.000 Euro gekostet.“

Trotz abenteuerlicher Preise sind die Elbvororte der Hit bei Käufern – und jetzt auch bei Verkäufern. War das Angebot stets knapp, wurde zuletzt deutlich mehr ­gehandelt. 2012 wechselten laut Hamburger Gutachterausschuss für ­Grundstückswerte 200 Ein- und Zweifamilienhäuser den Besitzer, für 202 Mio. Euro. Allein in Blankenese wurden Objekte im Wert von 53 Mio. Euro verkauft, in Othmarschen waren es 36 Häuser für 42,5 Mio. Euro.

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