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Immobilienpreise und Mietspiegel: Frankfurt am Main

Von Christian Kirchner

Der Vorstand des großen Finanzdienstleisters kriegt sich gar nicht mehr ein. Von seinem Büro unweit des Willy-Brandt-Platzes kann er direkt auf das 2015 eröffnete „Maintor“-Areal schauen: „Da können Sie zwischen den Häusern keiner flüchtenden Katze auf den Hintern hauen, so eng ist das bebaut“, ereifert sich der Manager. „Wer zahlt dafür 8000 bis 12.000 Euro je Quadratmeter?“

Viele offenbar, denn sämtliche 200 Wohnungen sind verkauft. Die Entwicklung im „Maintor“-Areal ist symptomatisch für den Frankfurter Immobilienmarkt: Der von der Branche befürchtete und von Wohnungssuchenden erhoffte Rücksetzer – er kommt einfach nicht. Nicht bei den Kaufpreisen, die im Bestand 2016 um rund 14 Prozent zugelegt haben. Nicht bei den Mieten, die um rund fünf Prozent gestiegen sind.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen – nicht zuletzt wegen der prosperierenden Wirtschaft am Main. Zurzeit fehlen in Frankfurt rund 36.000 Wohnungen, schätzt Jochen Möbert, Immobilienanalyst der Deutschen Bank, 6000 mehr als 2014. Weil über viele Jahre jeweils nicht mehr als 3000 neue Einheiten fertiggestellt wurden, „dürfte der Abbau des Nachfrageüberhangs einige Jahre dauern“.

Dass rasch deutlich mehr Wohnungen hinzukommen, ist unwahrscheinlich: Grundstücke sind knapp, Frankfurt baut schon jetzt an die Stadtgrenzen heran ...

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Immobilien- und Mietpreise in Frankfurt am Main

Top-Makler

Der Immobilienmarkt in Frankfurt am Main

Von Christian KIrchner

Der Vorstand des großen Finanzdienstleisters kriegt sich gar nicht mehr ein. Von seinem Büro unweit des Willy-Brandt-Platzes kann er direkt auf das 2015 eröffnete „Maintor“-Areal schauen: „Da können Sie zwischen den Häusern keiner flüchtenden Katze auf den Hintern hauen, so eng ist das bebaut“, ereifert sich der Manager. „Wer zahlt dafür 8000 bis 12.000 Euro je Quadratmeter?“

Viele offenbar, denn sämtliche 200 Wohnungen sind verkauft. Die Entwicklung im „Maintor“-Areal ist symptomatisch für den Frankfurter Immobilienmarkt: Der von der Branche befürchtete und von Wohnungssuchenden erhoffte Rücksetzer – er kommt einfach nicht. Nicht bei den Kaufpreisen, die im Bestand 2016 um rund 14 Prozent zugelegt haben. Nicht bei den Mieten, die um rund fünf Prozent gestiegen sind.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen – nicht zuletzt wegen der prosperierenden Wirtschaft am Main. Zurzeit fehlen in Frankfurt rund 36.000 Wohnungen, schätzt Jochen Möbert, Immobilienanalyst der Deutschen Bank, 6000 mehr als 2014. Weil über viele Jahre jeweils nicht mehr als 3000 neue Einheiten fertiggestellt wurden, „dürfte der Abbau des Nachfrageüberhangs einige Jahre dauern“.

Dass rasch deutlich mehr Wohnungen hinzukommen, ist unwahrscheinlich: Grundstücke sind knapp, Frankfurt baut schon jetzt an die Stadtgrenzen heran und muss sich mit Hemmnissen wie Einflugschneisen, mangelnden Schulplätzen und überlasteten Bussen und Bahnen herumschlagen.

Zwischen erster Idee und Spatenstich vergehen mitunter 15 Jahre – etwa bei der Konversion des „Four“ genannten Deutsche-Bank-Areals in der Innenstadt zu einem gemischten Wohn- und Büroquartier. Oder beim Bau des sogenannten Innovationsquartiers im Nordend mit rund 1000 Wohnungen. Buchstäblich bis zur letzten Minute zofften sich Stadt und Bürgerinitiativen, ehe die Bebauung von Grünflächen im Februar auf den Weg gebracht wurde.

Die Knappheit an Wohnraum wird sich in den kommenden Jahren wohl noch verschärfen, selbst wenn kein einziger Londoner Banker nach einem Brexit seinen Wohnsitz von der Themse an den Main verlagert. Diese Verknappung trifft in erster Linie Selbstnutzer, aber auch Investoren. Für sie ist Frankfurt mittlerweile ebenfalls ein schwieriges Pflaster: Stadtweit beträgt die Anfangsmietrendite zwar im Schnitt noch fast vier Prozent brutto. In den beliebten citynahen Stadtteilen sind Angebote, die mehr als drei Prozent bringen, jedoch selten geworden. „Guten Gewissens kann man Kapitalanlegern den Kauf in der City nicht mehr empfehlen“, sagt Anna Burghardt von Burghardt Immobilien.

In Teilmärkten könnte der Preisauftrieb indes demnächst zum Stillstand kommen – zum Beispiel im Luxussegment. Die Marke von 10.000 Euro je Quadratmeter wurde bis vor drei Jahren nur im Westend und Holzhausenviertel überschritten. „Jetzt werden fünfstellige Preise auch im Westhafen, in der Innenstadt und in den oberen Stockwerken der Wohntürme im Europaviertel gezahlt – ein Novum“, sagt David Schmitt von Engel & Völkers (E & V). Die Zahl der Transaktionen in diesem Segment ist allerdings rückläufig. Und fehlende Marktbreite ist, wie an der Börse, häufig ein frühes Signal für das Ende eines Trends.

Auch bei Immobilien unter 5 000 Euro pro Quadratmeter sinkt der Umsatz. Was möglicherweise am knappen Angebot liegt, aber auch daran, dass Käufer in dieser Preisregion zunehmend ins Umland ausweichen, wenn sie das Gefühl haben, keinen passenden Gegenwert zu erhalten. „Bei vielen Familien reift die Erkenntnis, dass sie innerhalb der Stadtgrenzen selbst mit einem Budget von 500.000 Euro Kompromisse bei Größe, Stadtteil und Qualität machen müssen“, sagt ein Makler. Bereits 20 Kilometer vor den Toren der Stadt im Taunus oder Main-Kinzig-Kreis finden sie für diese Summe frei stehende Einfamilienhäuser.

Neben günstigeren Kaufpreisen bieten die Umlandgemeinden auch deutlich attraktivere Mietrenditen – in Eschborn, Mörfelden-Walldorf und Neu-Isenburg etwa von mehr als fünf Prozent. Eine Garantie für eine Wertsteigerung gibt es auch dort nicht, aber das Rückschlag-potenzial ist geringer – etwa für den Fall, dass die Zinsen wieder steigen.

 

capital.de, 12.05.2017
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