Ruhe, Beharrlichkeit und Geduld – damit ist Rechtsanwalt Klaus Kratzer bisher gut gefahren. Der Experte für Kapitalanlagerecht sorgte schon einmal 1998 für Furore. Seinerzeit verhalf er mit einem Urteil gegen die Dresdner Bank Tausenden Investoren des Flugzeugherstellers Fokker zu Schadenersatz.

Noch größere Dimensionen könnte der Richterspruch haben, den Kratzer am 29. Dezember 2006 vor dem Oberlandesgericht Nürnberg erstritt. Hunderttausende Käufer überteuerter Häuser und Wohnungen („Schrottimmobilien“) dürfen danach auf Entschädigung hoffen – von ihrer Bank. Nach dieser Entscheidung können sich die geprellten Eigentümer nicht nur die Immobilie wieder vom Hals schaffen und den bisherigen Schaden ersetzen lassen. Sie müssen auch die Darlehen nicht weiter bedienen, mit denen sie ihre Fehlinvestitionen finanziert hatten. Die Bank darf keine weiteren Zahlungen mehr verlangen. Sie muss alle Zwangsvollstreckungsmaßnahmen stoppen und Sicherheiten freigeben, etwa Lebensversicherungen oder Sparbücher.

Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermittler des Grundstücksgeschäfts und die finanzierende Bank wirtschaftlich eng verbandelt sind. „Dann haftet für die falschen Versprechungen im Verkaufsgespräch auch der Kreditgeber“, erklärt Jurist Kratzer. Im aktuell entschiedenen Fall (12 U 104/05) traf es die HypoVereinsbank (HVB). Allerdings könnte das Urteil auch für Investoren interessant sein, die ihre Schrottimmobilien von Commerzbank, Deutscher Bank, Volksund Raiffeisenbanken sowie Sparkassen erhalten haben. „Zwar ist bei keinem anderen Institut die enge Zusammenarbeit zwischen Bank und Vertrieb so lückenlos dokumentiert wie bei der HVB“, räumt Kratzer ein. „Doch es gibt Banken, die deren Praktiken kopiert haben.“

Tatsächlich hat das Münchner Institut, das mehr als 100000 von insgesamt rund 300000 Objekten finanzierte, laut Kratzer eine besonders unrühmliche Rolle beim lukrativen Massengeschäft mit Immobilien gespielt. Die HVB sei die eigentliche Drahtzieherin beim Verkauf überteuerter Wohnungen. Dabei verweist der Anwalt auf brisante Unterlagen, die seinen Verdacht belegen: interne Vorstandsanweisungen der Bank, Leitfäden und Merkblätter für freie Vermittler, die haarklein aufzeigen, wie das Geschäft mit den Anlegern abzuwickeln ist. Ihm liegen auch sogenannte Globalfinanzierungszusagen vor. Damit gab die Bank vorab grünes Licht für die Kreditvergabe bei Großprojekten mit Hunderten von Wohnungen. Kratzer hält Kontakt zu Ex-Bankern und Ex-Vermittlern, die über die Rolle der Bank berichten.

Trotz der verräterischen Aktenlage schmetterten die Gerichte die Klagen gegen die HVB bisher aber meist ab. Argument: Was die Anleger mit ihren Darlehen finanzierten, sei allein ihre Sache. So sah dies bis vor Kurzem in letzter Instanz auch der Bundesgerichtshof (BGH).

Doch nun hat sich der Wind gedreht. Zunächst haben im vergangenen Jahr die Karlsruher Richter – auf Druck des Europäischen Gerichtshofs – die Voraussetzungen für Schadenersatz zugunsten der Anleger neu formuliert. Und auf dieser Grundlage verurteilte das Oberlandesgericht Nürnberg kurz vor dem Jahreswechsel die HVB.

Der Fall in Stichworten: Ein Vermittler der Firma System Vorsorge Kapitalvermittlung (SVK) köderte 1993 das Nürnberger Ehepaar Speierl zum Kauf einer Einzimmerwohnung in Fürth. Die noch zu errichtende Anlage sollte insgesamt 150 Wohnungen haben. Der Vermittler stellte den Speierls umgerechnet zehn Euro Miete pro Quadratmeter und Monat in Aussicht. Die Vergleichsmiete laut Mietspiegel lag aber – wie sich vor Gericht herausstellte – bei maximal 6,75 Euro. Arglos vertraute das Ehepaar darauf, dass die Bayerische Hypothekenund Wechselbank in Kaufbeuren, eine Rechtsvorgängerin der HVB, den Preis geprüft habe. Für 96185 Euro kaufte es die Wohnung und unterschrieb einen Darlehensvertrag über 113000 Euro. Ein zehnprozentiges Damnum wurde gleich mitfinanziert. Ein tolles Geschäft, aber nur für die Bank.

Bis zur Zahlungseinstellung 1999 überwiesen die Speierls ihre Raten stets pünktlich. Die Bank verwertete daraufhin die Lebensversicherung und versteigerte die Wohnung. Bei gerade einmal 15000 Euro fiel der Hammer. Damit waren die Kreditschulden aber längst nicht beglichen. Die Bank vollstreckte weiter, auch in private Konten. Dagegen zog das Paar mithilfe von Anwalt Kratzer vor Gericht.

Und dies in zweiter Instanz mit Erfolg. Das Oberlandesgericht vernahm eine Reihe von Zeugen, die an den dubiosen Immobiliengeschäften mitgewirkt hatten, und prüfte die vorgelegten Unterlagen. Am Ende kamen die Richter zu der Überzeugung, dass die Kredit gebende HVB sehr eng mit dem Wohnungsvermittler zusammenarbeitete. Infolgedessen muss sie die Zwangsvollstreckung stoppen und darf auch keine Ansprüche aus dem Kreditvertrag mehr geltend machen. „Außerdem muss die HVB meinen Mandanten den ganzen bisherigen Schaden erstatten“, sagt Kratzer.

Auf Schadenersatz hofft jetzt auch Gynäkologe Wilhelm Wehberg aus Bremen, ebenfalls ein Immobilienopfer der HVB. Sein Anwalt Eberhard Ahr kann anhand eines Wertgutachtens belegen, dass der Kaufpreis der zwei Wohnungen um 143 Prozent überhöht war. Ein ExMitarbeiter des ehemaligen Baufinanzierungsbüros soll vor Gericht als Zeuge aussagen. Mit seiner Hilfe will der Anwalt das „institutionalisierte Zusammenwirken“ nachweisen – so nennt der Bundesgerichtshof die engen Geschäftsbeziehungen zwischen Kreditinstitut und Vermittler. Ahr ist optimistisch, dass sein Mandant den Prozess gewinnt.

Unterdessen lehnte die HVB eine schriftliche Stellungnahme zu dem neuen Urteil Capital gegenüber ab. „Wir haben nur Kredite vergeben“, betont ein Sprecher. Doch mit dieser Begründung allein dürfte die Bank vor den Gerichten keinen Erfolg mehr haben.