Schlaue Rechner

Wer jetzt Immobilien erwerben will, kann oft den Preis drücken. Auch die Banken lassen mit sich handeln. "Bei der Hypothek geht es längst nicht nur um Zinsen und Laufzeiten", sagt Michael Böckhoff, zertifizierter Finanzplaner aus Bergisch Gladbach: "Kunden wollen die Tilgung an ihre jeweilige Kassenlage anpassen." Viele Hauskäufer beabsichtigen, die Schulden schnell abzubauen, doch wer weiß, wie sich das Einkommen entwickelt? Andere wollen derzeit wenig tilgen, weil die Börse hohe Renditen verspricht.

Banken gehen zunehmend auf Kundenwünsche ein. Selbst bei Festzinsdarlehen lassen die Institute heute Spielräume bei der Rückzahlung. Freie Hand gewinnt, wer das Risiko von Zinsänderungen akzeptiert. Wer jetzt über seine Finanzierung entscheidet, sollte zügig agieren: Die jüngste Zinsanhebung der Zentralbank wird 2006 nicht die letzte sein.

Sondertilgung. Die starre Regel - fixer Zinssatz, fixe Tilgungsrate - gilt nur noch für die billigsten Geldangebote. Die gibt es derzeit für zehn Jahre fest ab gut 3,9 Prozent Effektivzins. Schon für einen Zehntel Prozentpunkt mehr gewähren Institute das Recht, jährlich Sonderzahlungen in Höhe von bis zu fünf Prozent der Anfangsschuld zu leisten und die Höhe der regelmäßigen Tilgung zwei- bis dreimal zu ändern. Für einen weiteren Zehntel Prozentpunkt mehr Zinsen akzeptieren etwa die Cosmos-Versicherung oder die Bausparkasse Mainz bis zu zehn Prozent Sondertilgung pro Jahr.

Noch weiter geht die Saarbrücker SKG Bank: Sie vergibt Festzinshypotheken mit bis zu 15 Jahren Laufzeit, bei der Kunden bereits nach fünf Jahren ganz oder teilweise tilgen können. Nach zehn Jahren dürfen ohnehin alle Kreditnehmer einseitig jede länger laufende Hypothek mit sechs Monaten Frist ohne Strafgebühr kündigen - so regelt es das "Bürgerliche Gesetzbuch".

Ausstiegsrecht. Volle Flexibilität bei der Rückzahlung gewähren Kredite mit variablem Zins. Das Prinzip: Der Kunde kann kurzfristig aussteigen, meist zum Quartalsende. Alle drei Monate kann die Bank den Zins an die Marktentwicklung anpassen. Häufig dient der Euribor als Maßstab, also der Satz, zu dem sich Banken Geld leihen. Derzeit kosten solche Darlehen etwa 3,5 Prozent. "Wer variabel finanziert, muss über Reserven verfügen", mahnt Max Herbst, Chef der Frankfurter FMH-Finanzberatung. Überschaubar bleibt das Risiko, wenn der Kunde in absehbarer Zeit große Beträge zurückzahlen will - etwa nach einem Wertpapierverkauf.

Bauherren, die finanziell beweglich bleiben wollen, aber steigende Kreditkosten fürchten, können ein Cap-Darlehen vereinbaren. Das entspricht einer variablen Hypothek, der Zinsanstieg ist jedoch während der Vertragslaufzeit von bis zu zehn Jahren begrenzt. Für dieses Zugeständnis verlangt der Geldgeber anfangs einmalig eine Gebühr - der Kreditvermittler Interhyp zum Beispiel bei fünf Jahren Laufzeit 0,41 Prozent der Anfangsschuld. Der Zins kann dann auf maximal 5,75 Prozent steigen. Verteilt auf die Vertragsdauer, verteuert die Einmalgebühr den Kredit wenig. Wird er aber schon nach kurzer Zeit getilgt, ist der Preis der Sicherheit hoch.

Kombidarlehen. Scheut ein Kreditnehmer das Risiko, komplett variabel zu finanzieren, und wünscht sich dennoch die Option, eine größere Summe zurückzahlen zu dürfen, kann er den Darlehensbetrag aufteilen. Er finanziert so viel variabel, wie er als Spielraum braucht, den Rest fest verzinst. Eine Variante für Immobilienkäufer, die auch modernisieren wollen: Sie können sich Festzinsen für den Gesamtbetrag sichern und trotzdem variabel tilgen - indem sie eine Festzinshypothek ihrer Bank mit einem Modernisierungsdarlehen der KfW von bis zu 100.000 Euro kombinieren. Die staatliche Förderbank nimmt stets Geld zurück, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu fordern. Auch Bausparkredite können Kunden ohne Zusatzkosten tilgen.

Steuerregeln. "Jeden verfügbaren Euro für den Schuldenabbau nutzen, lautet die goldene Regel beim Eigenheim", empfiehlt Finanzplaner Böckhoff. Denn Kreditzinsen lassen sich nicht beim Finanzamt absetzen. Würde der Eigentümer das verfügbare Geld dagegen anlegen, müsste er Kapitalerträge jenseits des geringen Sparerfreibetrags versteuern.

Anders bei vermieteten Immobilien. Hier mindern Zinszahlungen die Steuerschuld - so belasten zum Beispiel vier Prozent Zinsen Gutverdiener netto nur mit rund 2,5 Prozent. "Statt zu tilgen, investieren Risikofreudige, die über genug Reserven verfügen, freies Kapital etwa an der Börse", so Böckhoff. Denn Kursgewinne mit Papieren, die länger als ein Jahr im Depot liegen, sind steuerfrei. Doch nicht mehr allzu lange. Wenn wie geplant 2007 die pauschale Veräußerungsgewinnsteuer von 20 Prozent eingeführt wird, schmälert das auch Börsengewinne.