Massive Abwertungen bei zwei offenen Immobilienfonds haben die Diskussion um einen generellen Wertberichtigungsbedarf bei den Branchenprodukten neu entbrennen lassen. "Angesichts des drastischen Preiseinbruchs an den internationalen Immobilienmärkten scheint es fraglich, dass tatsächlich nur bei 2 der 25 Publikumsfonds größerer Korrekturbedarf besteht", sagt Christian Meyer, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein. "Anleger müssen auch bei anderen offenen Immobilienfonds mit Verlusten rechnen."
Sachverständige hatten im Sommer die Immobilien des P2 Value von 
Morgan Stanley und des Euro Immoprofil von iii-Investments, einer Tochter der HypoVereinsbank (HVB), deutlich abgewertet. Durch die Korrekturen sanken die Preise der Anteilscheine beider Fonds. Beim P2 Value betrug das Minus Ende Juli 11,8 Prozent, beim iii-Fonds 6,3 Prozent.
HVB-Insider sprechen hinter vorgehaltener Hand davon, dass noch weitere Abwertungen beim iii-Fonds erfolgen könnten. Darauf deute auch eine "indikative Wertfindungsanalyse" hin, die der "Financial Times Deutschland" in Auszügen vorliegt. Diese hatte der TÜV Süd intern 2004 für die iii-Fonds Nr. 1 und Nr. 2 vorgenommen. Die beiden Fonds wurden 2005 zum Euro Immoprofil verschmolzen.
Dabei war ein Abwertungsbedarf von 38,7 Prozent beim Immobilienportfolio ermittelt worden. Statt der von iii-Investments ausgewiesenen 1,37 Milliarden Euro attestierten die TÜV-Prüfer den Fondsobjekten nur einen Wert von insgesamt 842 Millionen Euro; eine Differenz von rund 528 Millionen Euro.
Ein HVB-Sprecher wollte die Wertfindungsanalyse des TÜV Süd nicht kommentieren. Eine Auswertung der Fondsjahresberichte zeigt aber, dass das Portfolio des Euro Immoprofil seit 2004 bislang um insgesamt 318,9 Millionen Euro oder 19,7 Prozent abgewertet wurde.
"Die TÜV-Untersuchung macht deutlich, wie sehr die momentanen Wertangaben einer Fondsgesellschaft von den Preisermittlungen anderer Marktkenner abweichen können", sagt der unabhängige Fondsexperte Stefan Loipfinger. Im Gegensatz zum Euro Immoprofil und zum P2 Value wiesen die übrigen 23 für alle Anlegerschichten zugänglichen offenen Immobilienfonds zu Ende Juli eine positive Rendite aus.
Für alle Fonds liegt die Rendite im Schnitt bei 2,7 Prozent. Spitzenreiter ist aktuell der Deka Immobilien Global mit einem Plus von 4,9 Prozent. "Die positiven Erträge stehen in totalem Gegensatz zur Marktrealität", sagt Loipfinger.
In London verlieren Immobilien bis zu 40 Prozent an Wert
Seit die Spekulationsblase an den globalen Immobilienmärkten durch die Finanzkrise geplatzt ist, sind die Preise von Bürotürmen, Shoppingcentern und Hotels massiv gefallen. In London, dem wichtigsten europäischen Investmentstandort, verloren die Objekte zum Teil mehr als 40 Prozent an Wert. Offene Immobilienfonds in anderen Ländern mussten bereits die Buchwerte ihre Bestände deutlich korrigieren. In Österreich bescherte der Real Invest Europe der Bank Austria seinen Anlegern auf Jahressicht deshalb ein Minus von 17 Prozent. Mit dem Immobilienfonds der Wiener Raiffeisenbank verloren Investoren mehr als zehn Prozent.
Vor derartigen Verlusten könnten sich auch Anleger deutscher offener Fonds nicht sicher wähnen, meint Finanzexperte Meyer. "Sobald ein Fonds aus Liquiditätsnöten zum Verkauf von Objekten gezwungen ist, zählen nicht mehr die Buch-, sondern allein die Marktwerte."
Zumindest bei fünf Fonds steigt der Verkaufsdruck allmählich: Degi Europa, Morgan Stanley P2 Value, TMW-Weltfonds, UBS 3 Kontinente sowie Kan Am US-Grundinvest sind seit Oktober 2008 mangels ausreichender Liquidität eingefroren. Die Sparer haben seither keinen Zugriff mehr auf ihr Vermögen. Bislang ist es keinem der fünf Fonds gelungen, durch größere Immobilienverkäufe zum Buchwert wieder flüssig zu werden.
Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS), die die Marktwerte der Fondsobjekte ermitteln, weist den Verdacht von Fehlbewertungen zurück: "Die Sachverständigen haben während des vergangenen Spekulationsbooms die Fondsimmobilien nur zurückhaltend aufgewertet und die damals gezahlten Mondpreise nicht berücksichtigt." Deshalb sei der Abwertungsbedarf deutlich geringer ausgefallen als die Korrektur der weit übertriebenen Preise an den Märkten.
Andreas Fink, Sprecher des Fondsverbands BVI, führt die hohen Abwertungen bei den Fonds von Morgan Stanley und iii-Investments auf Sondereffekte zurück: "Der P2 Value ist im Gegensatz zu den übrigen Fonds stark in Asien investiert, wo die Immobilienpreise viel stärker schwanken." Der Euro Immoprofil habe mit überalterten Beständen und einer weit überdurchschnittlichen Leerstandsquote von 12,9 Prozent zu kämpfen.
Anders als bei Aktien lässt sich der Wert einer Immobilie nicht börsentäglich ermitteln. Die Fondsobjekte werden deshalb von unabhängigen Gutachtern mindestens einmal im Jahr bewertet.
"Da die Gutachter an Folgeaufträgen der Fondsgesellschaften interessiert sind, stellt sich jedoch die Frage, wie unabhängig sie in ihrer Wertermittlung tatsächlich sind", sagt Christian Meyer von der Verbraucherzentrale Schleswig- Holstein. Um eine wirklich neutrale Wertfindung zu gewährleisten, dürften nicht länger die Fondsgesellschaften die Sachverständigen bestimmen. "Vielmehr müsste die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht die Gutachter einsetzen", so Meyer.
Erheblichen Reformbedarf sieht mittlerweile auch die Politik: "In der nächsten Legislaturperiode werden sicher gesetzliche Anpassungen diskutiert", sagt Eduard Oswald (CSU), Vorsitzender des Bundestagsfinanzausschusses.
Quelle: ftd
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