Verlockende Perspektiven

Etwa 40 000 Wohnungen standen Ende März in Dresden leer. Dennoch kaufte die Investorengruppe Fortress für 1,7 Milliarden Euro alle noch in Stadtbesitz be- findlichen Wohnungen. Kurz zuvor hatten die Amerikaner 300 deutsche Bürogebäude von der Dresdner Bank im Wert von zwei Milliarden Euro übernommen. Damit nicht genug: Fortress und die australische Bank Macquarie kündigten weitere milliardenschwere Investitionen an.

Vor allem die günstigen Preise und niedrige Mieten locken ausländische Investoren nach Deutschland. Das Kalkül der Käufer: Schon bei einer leichten Erhöhung der Mieten sind attraktive Renditen drin. Und hier sehen internationale Anleger noch viel Spielraum nach oben – vor allem im Vergleich zu anderen europäischen Städten. „Viele sind begeistert, dass sie selbst in Berlin Büroflächen für vier Euro Miete pro Quadratmeter finden“, sagt Immobilienexperte Hartmut Bulwien. Als Folge stieg 2005 in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München das Transaktionsvolumen bei Büroimmobilien um 70 Prozent auf 8,9 Milliarden Euro – meist standen Ausländer dabei auf der Käuferseite.

Gute Nachrichten – vor allem für offene Immobilienfonds mit Schwerpunkt Deutschland. Sie standen in den vergangenen Jahren unter Druck. So liegen die Preise für Einzelhandelsimmobilien heute auf dem Niveau von vor zehn Jahren. Im Bürosegment, in dem Fonds stark investiert sind, beginnt die Erholung erst. In Frankfurt stieg 2005 die neu vermietete Fläche um 41 Prozent. An den Fondsrenditen ist diese Entwicklung noch nicht abzulesen. Während global investierende Immobilienaktien, auch Real Estate Investment Trusts oder Reits genannt, in den vergangenen zwölf Monaten im Schnitt zehn Prozent Zuwachs erzielten, kommt die Hälfte der offenen Immobilienfonds nicht einmal auf drei Prozent Plus.

„Doch jetzt verbessern sich die Aussichten gut aufgestellter Portfolios schlagartig“, sagt Alexandra Merz, Chefanalystin bei der Ratingagentur Scope. Gemeinsam mit Bulwien nahm sie alle offenen Immobilienfonds unter die Lupe, die länger als zwölf Monate auf dem Markt sind. Neben Kriterien wie Baujahr und Lage der Objekte untersuchten die Experten die Liquidität der Fonds und die Nachhaltigkeit der Mieterträge. Ergebnis: Ein Drittel der Produkte erhält eine Top-Bewertung.

Für keinen Fonds erwarten die Branchenkenner eine Schließung. Im Gegenteil: Bei einigen sicherheitsorientierten Fonds mit Anlageschwerpunkt Deutschland rechnen sie wieder mit attraktiven Renditen. Anleger, die bereit sind, höhere Risiken einzugehen, setzen auf Fonds, die Scope als wachstums- oder chancenorientiert einstuft. Für jede der drei Risikoklassen finden sich Kaufkandidaten. Als Alternative eignen sich Produkte, die auf Immobilienaktien oder Reits setzen.

Weiter verhalten bleiben die Aussichten jedoch für Papiere der Risikoklasse stabilitätsorientiert. Der Deka Immobilienfonds, der Euro Immoprofil der Hypovereinsbanktochter iii und der CS WV Immofonds der Crédit Suisse sind mit Umstrukturierung oder Liquiditätssicherung beschäftigt. Ihre Risiken sind zwar gering, aber ebenso die Chancen. Ein Sonderfall ist der Deka Immobilienfonds: Ihn stützen seit Herbst 2004 Sparkassen und Dekabank. Anleger erhalten sogar eine garantierte Jahresrendite von zwei Prozent. Bis 2008 soll das Portfolio neu ausgerichtet sein und die Wertentwicklung steigen. „Das Ziel dürfte früher erreicht werden“, schätzt Bulwien.

Die zur Volksbankengruppe zählende Difa heimst dagegen die meisten Spitzenratings ein. Der global investierende Difa- Grund erhielt als einziges Produkt die Spitzenwertung AA. Er ist ein aussichtsreiches Investment. „Hier stimmt einfach alles“, so Merz, „das Immobilienportfolio ist breit über Länder und Branchen gestreut und die Kosten sind niedrig.“ Die Gesellschaft managt mit dem Difa-Fonds Nr. 1 auch das beste von insgesamt sieben Produkten, deren Schwerpunkt auf dem deutschen Markt liegt.

Abgerutscht. Verschlechtert hat sich dagegen der vier Milliarden Euro schwere Grundbesitz Invest der Deutschen- Bank-Tochter DB Real Estate. Der Fonds musste im vergangenen Dezember schließen, als die Deutsche Bank eine mögliche Abwertung um zehn Prozent ankündigte. Unterm Strich korrigierten die Sachverständigen das Immobilienportfolio aber nur um 2,4 Prozent. Nach der Wiedereröffnung des Fonds im März veräußerte das Management einige Objekte zu höheren Preisen, als sie in den Büchern standen. Damit glich der Fonds Verluste auf Grund der Abwertung aus. Auch der jüngste Verkauf eines Immobilienpakets im Wert von 540 Millionen Euro an einen kanadischen Pensionsfonds könnte die Rendite auf kurze Sicht beflügeln. Dennoch ist Skepsis angebracht. „Die Qualität der im Portfolio verbliebenen Immobilien ist durchschnittlich“, urteilt Bulwien. Zudem dürfte durch den Verkauf guter Objekte der Leerstand von ehemals 10 auf 20 Prozent steigen, prognostiziert Merz.

Mit Blick auf den Gesamtmarkt ist Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbandes der Immobilien Investment Sachverständigen, zuversichtlich: „2003 und 2004 wäre es in Deutschland wegen der schwachen Nachfrage nicht möglich gewesen, Büroimmobilien zu einem angemessenen Preis zu verkaufen. Jetzt finden sich selbst für Gebäude in B-Lagen Käufer.“ Deutschlandlastige Fonds können in den nächsten zwölf Monaten vier bis fünf Prozent Jahresrendite schaffen, lautet seine These.

Seine Argumentation: Mieteinnahmen plus Zinserträge auf die Liquiditätsreserve bescherten den meisten Portfolios selbst während der Krise vier bis fünf Prozent Jahresrendite. Diese sei jedoch durch Abwertungen von einzelnen Objekten im Fondsdepot geschmälert worden. „Bei einem sich stabilisierenden oder steigenden Markt ist aber nicht mehr mit Wertkorrekturen ganzer Bestände zu rechnen“, sagt Archner.

Wer höhere Renditen sucht, wird bei chancenorientierten und spekulativen Fonds fündig. Manager dieser Produkte finanzieren Immobilienkäufe mit Fremdkapital oder gehen Währungsrisiken ein. Bestperformer mit 7,1 Prozent Plus in den vergangenen zwölf Monaten ist der Kanam Grundinvest. Nachdem der Fonds im Januar schließen musste, wurde das Portfolio elf Wochen später wieder geöffnet. In der Zwischenzeit verkaufte das Management so geschickt Objekte, dass der Anteilspreis um zwei Prozent höher als vor der Schließung lag.

Als Alternative zu offenen Immobilienfonds bietet sich der Dachfonds DJE Real Estate an. Er kommt im Jahresvergleich auf neun Prozent Rendite. Risikobereite Investoren können auch auf Fonds setzen, die nur Reits oder Immobilienaktien kaufen. „Da sich ihr Kurs täglich an der Börse bildet, schwanken ihre Preise stärker als die offener Fonds. So sind auch hohe Verluste möglich“, warnt Matthias Weinbeck, Analyst der Fondsratingagentur Sauren.

Die Aussichten für offene Immobilienfonds sind wieder viel versprechend – auch weil das Interesse ausländischer Investoren anhält. Allein europäische Pensionskassen wollen ihren Immobilienanteil um mindestens 150 Milliarden Euro aufstocken. Ein Großteil des Geldes könnte nach Deutschland fließen.