Allen Fondsschließungen, Abwertungen und sonstigen Misserfolgen zum Trotz halten Experten offene Immobilienfonds nach wie vor für einen wesentlichen Baustein in Portfolios von Privatanlegern. "Immobilien helfen, die Anlagen zu streuen, und bieten eine gewisse Absicherung gegen Inflation", sagt Jörg Lange, Geschäftsführer bei Fonds Investberatung. "Ich glaube, dass offene Immobilienfonds für viele private Investoren gut geeignet sind."
Diese Meinung war bis Herbst 2008 Allgemeingut, offene Immobilienfonds galten als sicher und liquide. Nach der Marktpanik infolge der Pleite der US-Investmentbank Lehman Brothers zeigten sich die Schwächen, mit welchen etliche Fonds zu ringen haben. Infolgedessen mussten 13 Produkte die Rücknahme von Anteilsscheinen wegen hoher Mittelabflüsse aussetzen, sieben davon werden mittlerweile abgewickelt. Seitdem sind Anleger vorsichtig geworden, kaufen bestenfalls selektiv Fondsanteile. Von Januar bis Ende September 2011 sammelte die Branche zwar fast 880 Mio. Euro ein. Doch diese Zuflüsse gehen maßgeblich auf das Konto vier großer Fonds.
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Und die sind allen Problemen der Branche zum Trotz nach wie vor recht gut aufgestellt. Anleger sollten sich daher Stärken und Schwächen der Fonds genau anschauen und auch einmal einen Jahresbericht lesen. "Die vergangenen Jahre haben gezeigt, dass es beachtliche Qualitätsunterschiede zwischen den einzelnen Immobilienportfolios gibt und es sich entsprechend auszahlt, die Fondsobjekte unter die Lupe zu nehmen", sagt Sonja Knorr, Immobilienanalystin der Ratingagentur Scope. Die gute Nachricht: Es gibt sie, die guten Fonds.
Ein Kriterium ist der Vertrieb. Als grundsätzlich stabil gelten Fonds von Anbietern, die sich auf einen eigenen Vertrieb, also über einen Verkauf am Bankschalter, verlassen können. Das erhöht die Chancen, dass sich Mittelzu- und -abflüsse besser kontrollieren lassen. Neben Fremdkapitalquote und Liquidität - sie dürfen weder zu hoch noch zu niedrig sein - gehören auf die Checkliste die Fragen, wie stark der Fonds seine Objekte regional gestreut hat und wie groß und wie alt die Gebäude sind.
Mit 39 Prozent ist laut Scope der Anteil alter Immobilien im Uniimmo Deutschland des Anbieters Union Investment sehr hoch. Der Fonds leidet zudem unter einer Liquiditätsquote von fast 40 Prozent, was im Niedrigzinsumfeld die Rendite schmälert. Immerhin: Ein Drittel der Gebäude ist jünger als fünf Jahre.
Am besten aufgestellt, was Fremdkapital- und Liquiditätsquoten sowie Portfoliozusammenstellung angeht, erscheinen mehrere Produkte mit Europa-Fokus. Besonders überzeugen die Daten des Deka Immobilien Europa, des größten Produkts der Kategorie. Der Fonds wartet bei Alter und Größe der Objekte mit einer breiten Streuung auf, ist nicht übermäßig stark verschuldet und hält etwa ein Fünftel des Fondsvermögens von 11 Mrd. Euro in Liquidität. Auch die Europa-Fonds der Konkurrenz weisen ansprechende Daten aus.
