Beton ist nicht explosiv. Und auch die als Betongeld bezeichneten offenen Immobilienfonds waren bislang keine knalligen Investments. Doch in den vergangenen Monaten platzte in der Branche eine Bombe nach der anderen. Vorläufiger Schlusspunkt: Im November mussten der Degi International und der Axa Immoselect zum zweiten Mal wegen fehlender Liquidität schließen. Kurz zuvor floss aus dem Euro Immo Profil fast eine Milliarde Euro ab, nachdem nahezu alle Immobilien aus dem Fonds herausgelöst worden waren; der Fonds blieb aber offen. Und damit nicht genug - der Hausinvest Global hatte sich mit Investments in Singapur verspekuliert und verzichtet nach Abwertungen jetzt aber zumindest auf einen Teil der Managementgebühr.
Das Problem der Liquidität plagt Fondsgesellschaften schon länger. Nachdem bereits 2005/06 drei Fonds dicht machen mussten, kam es im Oktober 2008 zu einem Dominoeffekt und der Schließung von insgesamt zwölf Immobilienfonds. Zwischenzeitlich waren mehr als ein Drittel des in Immofonds angelegten Geldes gesperrt. Die Anleger konnten ihre Anteile nicht mehr zum regulären Preis zurückgeben, sondern nur mit Abschlag an der Börse verkaufen. Wenig überraschende Ursache für den Rücknahmestopp: Immobilien kann man nicht schnell verkaufen, während die Anleger täglich ihr Geld einfordern können.
Degi verliert wichtigen Vertriebskanal
Trotzdem kamen die jüngsten Meldungen überraschend: Der Markt schien sich entspannt zu haben, nachdem bis August die meisten gesperrten Fonds wieder geöffnet hatten. Doch bei der Fondsgesellschaft Degi hatte man Mühe, die Anleger zu halten. Mitte November zog die Geschäftsführung beim Degi International die Reißleine und setzte zum zweiten Mal die Rücknahme von Anteilen aus. Schon eine Woche zuvor wurde unbemerkt von der Öffentlichkeit der Degi Global Business zum ersten Mal geschlossen. Dieser Fonds wird an größere Kunden verkauft und stand bislang gar nicht auf der Liste der Produkte mit dünnem Liquiditätspolster. Das Problem der Degi-Produkte: Die Fonds waren die Hausmarke der Dresdner Bank. Ende 2007 kaufte Vermögensverwalter Aberdeen die Degi, Mitte 2008 übernahm die Commerzbank die Dresdner. Damit verlor die Degi, die heute Aberdeen Immobilien heißt, ihren grünen Vertriebsweg. Denn die gelben Bankberater dürften den Kunden eher einen Tausch von Degi-Produkten in die hauseigenen Hausinvest-Fonds nahelegen.
In den Sog des Degi-Problems geriet auch der Axa Immoselect, der als letzter großer Fonds Ende August wieder geöffnet hatte. Gerüchte über eine zu knappe Liquidität machten schnell die Runde. Am Ende wollte kein Investor der Letzte sein, der noch rauskommt. Immerhin: Seit der erneuten Sperrung des Axa Immoselect ist es ruhig geblieben - anders als im Oktober 2008, als es zu dem Dominoeffekt kam. Immer noch geschlossen sind der Kan Am US-Grundbesitz, der Degi Europa und der Morgan Stanley P2 Value. "Geschlossene Fonds, die keine Perspektive haben, frische Mittel einzuwerben, kommen nicht umhin, Objekte zu veräußern, und müssen dafür vermutlich Abwertungen vornehmen", sagt Björn Drescher, Herausgeber des Anlegerbriefs "Fonds im Visier". Grundsätzlich können Immobilien nur zum Verkehrswert verkauft werden. Schlechte Aussichten für die eingesperrten Anleger: Denn auch die Kursabschläge an der Börse sind nach der erneuten Schließungsrunde in die Höhe geschnellt.
Commerz Real senkt Gebühren
Die Gefahr von Abwertungen besteht aber nicht nur bei den gesperrten Produkten, sondern generell bei offenen Immobilienfonds. Das Extrembeispiel für zu teuer eingekaufte Objekte lieferte Morgan Stanley, dessen Fonds die 23 Immobilien im Juli um 10,4 Prozent abschreiben musste. Auf einen Schlag war beispielsweise das Bürohochhaus Trianon in Frankfurt, an dem der Fonds eine Mehrheitsbeteiligung hält, rund 46 Millionen Euro weniger wert. Nach Einschätzung der Experten sollte sich ein solcher Paukenschlag aber nicht wiederholen.
Übliche Einschnitte durch Abwertungen fallen moderater aus. Doch auch sie können angesichts einer Jahresperformance von drei bis vier Prozent schmerzlich sein. So verspielte der Hausinvest Global Ende September quasi über Nacht den Ertrag von fünf Monaten, weil zwei große Immobilien massiv abgewertet werden mussten. Betroffen waren Objekte in Singapur, das auch nach der Neubewertung mit 23 Prozent den größten Anteil im Fonds stellt. Commerz Real reduzierte die Verwaltungsvergütung auf 0,28 Prozent und reagiert bislang als einziger Anbieter mit einer Gebührensenkung auf die wirtschaftlich schwierige Lage. Die Investmentgesellschaft will mit der Maßnahme die Rendite stabilisieren.
