Das Jahresende 2008 geriet für Anleger mit offenen Immobilienfonds zum Déjà-vu des Jahres 2005: Nachdem die Produkte zuvor einen regelrechten Nachfrageboom erlebt hatten, wollten Investoren allein in Deutschland Anteile im Wert von mehreren Milliarden Euro zurückgeben. Das überforderte selbst Branchenriesen wie den CS Euroreal oder den SEB Immoinvest – immerhin mit mehr als sechs Milliarden Euro Volumen echte Schwergewichte. Zusammen mit elf anderen offenen Immobilienfonds entschied sich ihr Management im Oktober für den Notfallplan: Sie setzten die Anteilsrücknahme vorübergehend aus. Einige Anleger verkauften trotzdem. Prompt stürzten die Notierungen an den Börsen um bis zu zehn Prozent ab.
Trotz der Schließungen scheinen die offenen Immobilienfonds aber immer noch ein Hort der Stabilität zu sein: Laut Branchenverband BVI betrug die Durchschnittsrendite der Anlageform im Jahr 2008 immerhin 4,7 Prozent und lag damit über der Inflationsrate. Das sollte sich zumindest kurzfristig nicht ändern. Auch in diesem Jahr können offene Immobilienfonds von den zumeist langlaufenden Mietverträgen profitieren: "2009 stehen nur neun Prozent der Mietverträge zur Verlängerung an oder laufen aus. Mit mehr als 90 Prozent der Einnahmen können die Fonds also fest kalkulieren", sagt Fondsexperte Felix Fortelka vom BVI.
Dennoch ist die Rechnung nicht ganz so einfach. Denn die Fonds sind nur so lange relativ unabhängig von den tatsächlichen Kaufpreisen ihrer Immobilien, wie sie keine größeren Transaktionen vornehmen müssen. Gerade in schwierigen Marktsituationen neigen Anleger jedoch dazu, ihr Geld aus den Fonds abzuziehen. Dies zwingt die Anbieter dann, ihre Portfolios zu verkleinern.
Wie groß der Druck auf die Immobilienfonds wirklich war, belegen die immer noch geschlossenen Produkte. Denn erst, wenn die Verkaufswünsche der Anleger die Barreserven eines Fonds überschreiten, kann dieser die Anteilsrücknahme aussetzen. Dann gilt es, so viele Immobilien zu verkaufen, bis wieder genügend Liquidität vorhanden ist. Allerdings ist diese Maßnahme auf insgesamt maximal zwölf Monate begrenzt.
Alle geschlossenen Fonds stehen somit vor der Gefahr, Teile ihres Portfolios zu schlechten Konditionen verkaufen zu müssen. Dieses Risiko schlägt sich auch an den Börsen nieder, dem derzeit einzigen Handelsplatz, an dem Anleger Anteile der betroffenen Fonds verkaufen können. Nicht zuletzt aufgrund dieser Befürchtungen notieren die Papiere dort mit Abschlägen von vier bis zehn Prozent zum von der Kapitalanlagegesellschaft (KAG) berechneten Kurs.
"Das Problem der offenen Immobilienfonds ist und bleibt die Transparenz", sagt Friedrich Huber von der Münchner Vermögensberatung Huber, Reuss und Kollegen. "Anleger müssen den Gesellschaften ihre Bewertungen glauben und haben kaum die Möglichkeit, selbst den Wert des Portfolios zu überprüfen."
