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Aus einer Insolvenz heraus hat Immac neun Pflegeimmobilien gekauft und packt sie in drei geschlossene Fonds. Das aktuelle Angebot ist der zweite Fonds dieser Reihe. Anleger beteiligen sich an drei Heimen in Bremerhaven und einer Pflegeeinrichtung in Oldenburg. Die Objekte stammen überwiegend aus den 80er-Jahren und müssen teilweise generalsaniert werden. Dafür stellt der Initiator in seiner Kalkulation insgesamt 4,3 Mio. Euro zurück. Im Schnitt hat Immac einen Kaufpreisfaktor von rund 12,7 jährlichen Pachtzahlungen gezahlt. Das ist ein guter Preis. Die Belegungsquote der Objekte liegt mit 90 Prozent über dem Durchschnitt.
Historie
Bei zahlreichen Pflegeheimfonds aus vergangenen Jahren ging die Kalkulation nicht auf, weil die Immobilien viel zu teuer waren. Spätestens nach zehn Jahren konnte der Betreiber die Pacht nicht mehr zahlen. Ernst & Young kommt in einer aktuellen Studie zu dem Schluss, dass Pflegeheime sogar "immer häufiger in die Insolvenzfalle" geraten. So haben in den Jahren 2009 und 2010 jeweils knapp 60 Heime Pleite gemacht. In den von Immac übernommenen Heimen wurden überdurchschnittliche Gehälter gezahlt. Nach Angaben des Initiators haben die Mitarbeiter Einbußen akzeptiert. Gleichzeitig hat sich der Pflegestandard verbessert, was sich in guten Noten des Medizinischen Dienstes der Krankenversicherung (MDK) widerspiegelt.
Einnahmen
Alle Fondsobjekte sind an einen neuen Betreiber verpachtet. Die im Dezember 2010 gegründete Hansa Pflege und Residenzen GmbH ist ein Joint Venture, an dem zu die Azurit-Unternehmensgruppe und die Antaris Health Care Holding, ein Unternehmen von Immac, beteiligt sind. Hansa ist mit 2 Mio. Euro ausgestattet und hat eine Patronatserklärung für die Pachtgesellschaften übernommen. Dem Einwand möglicher Interessenkonflikte begegnet Immac so: "Jeder vernünftige Verpächter von Pflegeheimen weiß, dass eine günstige Pacht den Betreiber stärkt, eine überhöhte Pacht hingegen höhlt den Betreiber aus, was nicht im Sinn einer nachhaltigen langfristigen Partnerschaft sein kann." Die Pachtverträge in den vier Heimen haben eine Laufzeit von jeweils 25 Jahren.
Kalkulation
Der Fonds kommt auf ein Gesamtvolumen von 37,4 Mio. Euro. Private Anleger beteiligen sich mit insgesamt knapp 17 Mio. Euro. Sie bekommen Ausschüttungen von anfänglich 6,5 Prozent, die auf 8,5 Prozent in späteren Jahren steigen. Die für Immobilienfonds vergleichsweise hohen laufenden Zahlungen gelingen teilweise über einen besonderen Kniff: Immac lässt sich nur 90 Prozent der Bankdarlehen auszahlen. So erkauft sich der Initiator niedrige Zinsen. Sie liegen bei rund 2,6 Prozent und sind zehn Jahre fest. Anschließend rechnet Immac mit fünf Prozent weiter. Der Kredit wird mit 2,5 Prozent jährlich zurückgeführt. Das ist relativ viel und ein Pluspunkt des Fonds.
Exit
Im Jahr 2026 will Immac den Fonds gemäß auflösen und rechnet damit, dass ein Käufer das 12,3-Fache der dann üblichen Jahrespacht zahlt. Die Einnahmen als Grundlage des Vervielfältigers steigen in der Prognoserechnung um knapp 17 Prozent. Das ist eine realistische Einschätzung. Fraglich ist allerdings, ob die Rückstellungen für eventuelle Sanierungen in 14 Jahren genügen. Der Fonds legt jährlich 45.000 Euro dafür auf die Seite. Das dürfte etwas mager sein.
Anbieter
Immac ist ein Emissionshaus, das sich mit Einführung der gesetzlichen Pflegeversicherung im Jahr 1996 auf Investitionen in Sozialimmobilien spezialisiert hat. Seitdem hat es Fonds mit knapp 100 Pflegezentren und Reha-Einrichtungen aufgelegt. Das Investitionsvolumen summiert sich auf 960 Mio. Euro. Die Fonds laufen von kleinen Abweichungen abgesehen wie geplant.
Weiche Kosten
Immac-Fonds sind nicht günstig. Die weichen Kosten machen rund 13,5 Prozent der Gesamtinvestition aus. Das sind knapp 30 Prozent des Eigenkapitals inklusive Ausgabeaufschlag.
Steuern
Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Investoren mit Höchststeuersatz sollen Wertzuwächse von 6,3 Prozent pro Jahr vor Steuern erzielen.
Fazit
Obwohl die Voraussetzungen für die Investition in Pflegeheime grundsätzlich gut sind, dürften weitere Pleiten nicht ausgeschlossen sein. Anleger sollten ihr Kapital daher ausschließlich ausgewiesenen Fachleuten anvertrauen. Dazu zählt Immac ohne Zweifel. Allerdings erkaufen sich Fondszeichner die Expertise mit hohen Nebenkosten. Bislang konnte der Initiator seine Prognose weitgehend einhalten.
Der Experte für Beteiligungsmodelle Markus Gotzi analysiert einmal monatlich ein Angebot aus dem Sektor geschlossene Immobilienfonds.
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