Keine Lust auf Risiko

Die Initiatoren geschlossener Immobilienfonds wollen 2010 erneut auf sicherheitsorientierte Produkte setzen. Das zeigt eine Umfrage der Financial Times Deutschland unter den führenden deutschen Fondshäusern. Risikoreichere Fonds, die im Gegenzug höhere Renditechancen bieten, seien bei den noch immer von der Finanzkrise und dem weltweiten Einbruch der Immobilienmärkte schockierten Anlegern nicht gefragt.

"Fondsinteressenten sind heute mehr denn je sicherheitsorientiert und stellen zugunsten des Schutzes ihres Investments die Renditehöhe in den Hintergrund", sagt Jens Müller, Geschäftsführer der HSH-Nordbank-Tochter HGA Capital. "Die Fünf vor dem Komma ist bei der Rendite heute weniger wichtig, sofern damit ein entsprechend geringeres Risiko verbunden ist", sagt Hermann Wüstefeld, Managing Director beim Fondshaus DWS.

Mit sicherheitsorientierten Produkten wollen die Initiatoren den Abwärtstrend beim Fondsabsatz stoppen. 2007 hatten die im Verband der geschlossenen Fonds (VGF) vertretenen Unternehmen noch 4,1 Milliarden Euro Eigenkapital für geschlossene Immobilienfonds einwerben können. Im vergangenen Jahr schrumpfte das Volumen nach VGF-Angaben um 26,1 Prozent auf 3,1 Milliarden Euro, nachdem zunächst die Immobilienmärkte rund um den Globus auf Talfahrt gegangen waren und schließlich die Insolvenz der Investmentbank Lehman Brothers die Kapitalmärkte taumeln ließ. 2009 hielten sich die Anleger noch mehr zurück. In den ersten drei Quartalen dieses Jahres konnten die Initiatoren nur 1,35 Milliarden Euro an Eigenkapital einsammeln. "Die vielen negativen Nachrichten haben dazu geführt, dass Anleger geschlossenen Fonds zurückhaltend gegenüberstehen", sagt Angelika Kunath, Geschäftsführerin des Fondshauses Hamburg.

Vom Preisrückgang an den internationalen Immobilienmärkten werden Zeichner neu aufgelegter Fonds 2010 allenfalls bedingt profitieren. Denn für sichere Fonds kommen ausschließlich Topobjekte mit langfristigen Mietverträgen infrage. "Ideal sind staatliche Mieter oder Energieversorger", sagt Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsführung des Fondshauses Real I.S. Derartige Immobilien sind allerdings schwer am Markt zu finden. "Eigentümer, die nicht verkaufen müssen, veräußern ihre Objekte nicht zu den aktuell niedrigen Preisen", sagt HGA-Capital-Chef Müller.

Sicherheitskonzepte für Risikoscheue

Selbst in Großbritannien, wo die Immobilienpreise nach dem Platzen der Blase um teilweise mehr als 50 Prozent gefallen sind, seien "kaum fondsfähige Objekte verfügbar", sagt Florian Wagner, Geschäftsführer von Nordcapital Real Estate. Auch Belgien- und Frankreich-Fonds seien nur mit kleineren Volumen zu erwarten. Hingegen dürften sich in den Niederlanden günstige Einstiegsmöglichkeiten ergeben. "Wir werden 2010 eine zunehmende Zahl von neuen Holland-Fonds sehen", meint Wagner.

Der auf den US-Markt spezialisierte Initiator Jamestown hofft dennoch darauf, 2010 an günstige Gewerbeimmobilien mit bonitätsstarken Mietern in den Vereinigten Staaten zu gelangen. "Die Einkaufschancen werden im Verlauf des nächsten Jahres steigen", sagt Geschäftsführer Markus Derkum. Anleger, die über Dollar-Bestände verfügen, seien sehr interessiert, US-Fonds mit langfristig vermieteten Topobjekten zu zeichnen, die kontinuierliche Ausschüttungen garantierten.

Um der Risikoscheu der Anleger entgegenzukommen, setzen Initiatoren verstärkt auf Sicherheitskonzepte. So will HGA Capital nach dem Vorbild der ebenfalls zur HSH Nordbank gehörenden US-Treuhand sogenannte Protektfonds auflegen. "Dabei beteiligen sich die Partner an den Investitionen", erläutert Geschäftsführer Müller. Denkbar sei beispielsweise, dass bei einem Neubau der Projektentwickler mit Eigenkapital in der Immobilie investiert bleibe.

Darüber hinaus fordern einige Initiatoren ein Umdenken in der Branche: "Um die Anleger langfristig nicht zu enttäuschen, sollten bei der Kalkulation eines Fonds keine zu optimistischen Annahmen getätigt werden", sagt DWS-Geschäftsführer Wüstefeld. Zwar könne auf dem Papier die Rendite geschönt werden, indem die Kosten für Leerstand, Mietausfall und Instandhaltung gering angesetzt werden. Allerdings dürfte eine solche Kalkulation schnell von der Realität eingeholt werden. Fondshaus-Hamburg-Chefin Kunath rät zudem Fonds mit einer Laufzeit von nur zehn Jahren aufzulegen. "Bei Laufzeiten von 20 Jahren lassen sich zwar durch die Kalkulation mit stetig steigenden Mieten attraktivere Renditen darstellen - jedoch sind diese Prognoserechnungen wenig verlässlich."