Ein Dach über dem Kopf gehört zu den Grundbedürfnissen der Menschen. Was nach einem ziemlich sicheren Geschäftsmodell klingt, entpuppte sich für die Aktionäre von Wohnungsgesellschaften in den vergangenen Jahren als großes Fiasko. "Weil Wohnungsgesellschaften Neubauten, Bestandsmodernisierungen und Übernahmen nur mit Darlehen stemmen können, gaben ihre Börsenkurse in den vergangenen Jahren kräftig nach", sagt Dieter Thomaschowski, Analyst bei Investment Research in Change IC (IRICIC). Viele Börsianer fürchteten, dass die Gewinne der Unternehmen unter verschärften Kreditkonditionen leiden würden, und trennten sich von den Papieren.
Zwar haben sich die Kurse inzwischen wieder von ihren Tiefs im Frühjahr 2009 erholt. Sie liegen jedoch noch weit unter den Notierungen von vor der Finanzkrise. Die Aktie der 
Deutsche Wohnen AG ist derzeit rund 78 Prozent billiger als Anfang 2007. Bei der Gagfah sind es rund 76 Prozent.
Für die Zukunft erwarten Analysten wieder höhere Kurse. "Wohnungsunternehmen werden derzeit mit einem Abschlag von rund 40 Prozent auf den Marktwert ihrer Immobilien an der Börse gehandelt", sagt Thomaschowski. Damit würden die Papiere langfristig erhebliches Kurspotenzial bieten. "Im historischen Vergleich notierten Wohnungsaktien immer nur mit einem Abschlag von zehn Prozent zum Immobilienwert."
Auch Frank Neumann, Analyst beim Bankhaus Lampe, rechnet mittelfristig mit Kursgewinnen bei einigen Wohnungsunternehmen. Allerdings sollten Anleger nicht die Risiken ignorieren, die durch die hohen Kredite auf den Unternehmen lasten. "Müssen die Gesellschaften bei der Refinanzierung in den nächsten Jahren höhere Zinskosten zahlen, würden ihre Gewinne sinken", so der Analyst.
Einer Studie der Ratingagentur Fitch zufolge müssen Wohnungsgesellschaften bald bei den Banken um Refinanzierungen buhlen. Finanzinvestoren hatten seit 2004 mit Milliardenbeträgen deutsche Wohnungsgesellschaften aufgekauft und ihre Investments größtenteils mit zinsgünstigen Krediten finanziert. Bis 2013 müssten auslaufende Darlehen in Höhe von 10 Milliarden Euro refinanziert werden. Die Schuldenseien das "Schlüsselrisiko für Wohnungsunternehmen".
"Allein auf der Gagfah lasten Nettofinanzverbindlichkeiten von 6,2 Milliarden Euro" , sagt Neumann. 2014 muss der Großteil der Kredite refinanziert werden. Die Gesellschaft dürfte deshalb bald ihre Dividenden kürzen, um ein Kapitalpolster aufzubauen. Neumann: "Die Ausschüttungen der Gagfah sind nicht in Stein gemeißelt."
Kai Klose, Analyst der Berenberg Bank, hat die Aktie wegen ihrer hohen Kreditlasten von "Kaufen" auf "Halten" heruntergestuft. Wegen der schwierigen Kapitalbeschaffung verliere der Markt das Interesse an Firmen mit hoher Schuldenquote.
Wie kritisch Börsianer das Refinanzierungsrisiko bewerten, erfuhren jüngst Cerberus und die Whitehall-Fonds von Goldman Sachs. Die Finanzinvestoren wollten den 2004 übernommenen Berliner Wohnungskonzern GSW mit seinen 50.000 Wohnungen im Mai an die Börse bringen. Das Debüt platzte jedoch wegen zu geringen Interesses. Cerberus und Goldman Sachs hatten es versäumt, zuvor einen 2011 auslaufenden Kredit von GSW über 917 Millionen Euro zu refinanzieren. "Potenzielle GSW-Aktionäre waren nicht bereit, das Risiko deutlich höherer Zinszahlungen in der Zukunft zu tragen", sagt Thomaschowski.
Anleger, die die Risiken höherer Refinanzierungskosten fürchten, sollten Aktien von Wohnungsunternehmen mit vergleichsweise geringer Kreditlast bevorzugen, rät Neumann. Am besten schneidet dabei die Deutsche Wohnen ab. "Bei ihr beträgt der Anteil der Nettofinanzverbindlichkeiten an der Bilanzsumme nur 57,3 Prozent", sagt der Analyst. Bei der Gagfah sind es hingegen 65 Prozent, bei Patrizia Immobilien gar 70,6 Prozent.
Quelle: ftd
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