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Gewerbeimmobilien. Wie US-Immobilien deutsche Banken gefährden
In den USA drohen Milliardenverluste bei Gewerbeimmobilien – und deutsche Banken drehen heftig mit an dem gefährlich schlingernden Rad. Wie die Branche das Problem verschleiert, welche Lasten auf Wirtschaft und Börse zukommen.
Immobilieninvestoren in den USA drohen gigantische Verluste. So wie die Deutsche Bank haben auch andere deutsche Kreditinstitute auf dem Höhepunkt des Booms Großprojekte finanziert. Seitdem sind die Preise um 43 Prozent eingebrochen. Viele Schuldner liegen unter Wasser – die Kredite bei Banken sind höher als der Wert der Immobilie. Die Leerstandsrate bei Büros beträgt in den USA gut 16 Prozent, in New York sind die Mieten um bis zu 45 Prozent eingebrochen. Wenn Mieten aber nicht mehr reichen, um Zinsraten zu zahlen, wird es eng.
„Die Probleme bei Gewerbeimmobilien schaffen ein bedeutendes Risiko für das gesamte Finanzsystem“, warnte auch Kenneth Rosen von der Berkeley-Universität vor wenigen Tagen bei einer Anhörung des US-Kongresses. „Dieser Crash ist kein Problem von Angebot und Nachfrage, sondern der Überschuldung.“ Harvard-Ökonom Martin Feldstein sieht ein „Desaster“. Die Investoren stehen am Rand des Ruins – „on the edge“, wie es auf Englisch heißt, auf der Kippe.
Die Taktik des Wegschauens und Verlängerns von Krediten — „Pretend and Extend“ — sei derzeit en vogue, sagt Aktienstratege David Kostin von Goldman Sachs: „Die Banken verlängern Kredite und tun einfach so, als ob die Mieten und Preise nicht stark gefallen wären.“ Dan Fasulo von Real Capital Analytics sieht das als „Möglichkeit, drohende Verluste zu verstecken und zu verschieben“.
Deutschen Banken dürfte das Augen-Zudrücken aber kaum helfen. „Die deutschen Wirtschaftsprüfer“, sagt ein Immobilienexperte „schauen bei den nächsten Jahresabschlüssen besonders genau hin.“
Entspannung, wohin man blickt: Den Stress des Stresstests haben die meisten Banken in Europa längst hinter sich, an dem für ihre Geldbeschaffung so wichtigen Anleihemarkt sinken die Zinskosten, sprich: die Risikoaufschläge zu Staatspapieren nehmen ab. Überdies finden neue Papiere guten, wenn auch nicht reißenden Absatz. Kurzum: Am Anleihemarkt geht wieder was für die so lange gebeutelten Kreditinstitute.
Doch bei näherem Hinsehen wird rasch klar: Der echte Stresstest kommt erst noch. So müssen Europas Geldhäuser nach einer Studie der britischen Großbank 
Barclays bis Ende 2012 Anleihen im Umfang von rund 1500 Milliarden Euro umschulden, also neu begeben. Hinzu kommen 500 Milliarden Euro, die sie sich bei den Notenbanken geliehen haben und ebenfalls bis Ende 2012 zurückzahlen müssen. 2000 Milliarden Euro - eine gewaltige Summe, selbst für den an Billionen gewöhnten Anleihemarkt.
"Die Refinanzierung an den Kapitalmärkten ist für die meisten Banken in den kommenden Monaten eine große Herausforderung", sagt Jörg Birkmeyer, Bankenanalyst der DZ Bank. Das Refinanzierungsrisiko steige, glauben auch die Experten der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW).
Die Institute kämpfen nicht nur mit der schieren Umschuldungsmasse sowie deutlich höheren Refinanzierungskosten als vor der Krise. Auch die unterschiedlichen Fälligkeiten des Fremdkapitals bereiteten den Banken Kopfschmerzen, sagt DZ-Experte Birkmeyer. Viele Institute haben bei ihrer Refinanzierung zu sehr auf kurzfristig laufende Bankanleihen gesetzt.
Nach LBBW-Daten laufen neue Bankanleihen inzwischen weltweit im Schnitt bereits in weniger als fünf Jahren aus. Das ist der niedrigste Wert seit mehr als 30 Jahren. Eine regelrechte Refinanzierungslawine rollt auf die Institute zu, die mit hohen Zinsen alle um die gleichen Investoren kämpfen. Es wird langsam eng an der Geldtankstelle.
Manche Experten sehen die Lage noch entspannt. Nicht jede Anleihe, die demnächst fällig wird, müsse auch wirklich refinanziert werden. Ihre Begründung: Viele Banken müssen nach der Krise ihre Bilanzen schrumpfen und weniger neue Papiere ausgeben, als fällig werden. Hinzu kommen alternative Geldquellen. "Die Sparquoten steigen und mit ihnen tendenziell die Spareinlagen der Kunden", sagt etwa LBBW-Analyst Markus Beck.
Dennoch dürfte es vor allem mittelgroßen und kleineren Instituten schwerfallen, längerfristige Mittel aufzunehmen, ohne allzu hohe Zinsen bieten zu müssen, fürchten die DZ-Experten. Banken, deren Refinanzierung stark vom Kapitalmarkt abhängt und die es schwer haben, andere Quellen wie etwa Kundengelder anzuzapfen, werden daher schrumpfen müssen.
Was die Leser sagen
Der US-Gewerbeimmobilienmarkt, viermal so groß wie der Wohnimmobilienmarkt, ist gerade dabei, sich in Luft aufzulösen. Es geht um 5 Billionen $ Kreditrisiken. Und gerade hier sind die deutschen Banken stark involviert. In den USA sind dieses Jahr deshalb schon über 100 Banken den Jordan hinübergegangen, über 1000 stehen kurz vor dieser Reise. Und das steht den deutschen Banken in Kürze auch bevor. Diesmal können sie nicht von Mutti gerettet werden.
Der US-Gewerbeimmobilienmarkt steht vor der Auflösung. Jedes 10. Einkaufscenter steht schon ungenutzt in der Pampa rum. Büroflächen lassen sich in den meisten Großstädten nur noch mit Abschlägen von 50% und mehr vermieten. (Dubai lässt grüßen). Der Verkehrsert einer Gewerbeimmobilie wird aus dem Mietertrag errechnet. Halber Mietertrag – halber Wert. Damit überteigt die Kreditvaluta bei Weitem den Verkehrswert.
Und jetzt im Herbst müssen Billionen Hypothekendarlehen prolongiert, bzw. umgeschuldet werden. Geht also nicht. Die Eigentümer können dann, wie schon Millionen Eigenheimbesitzer vorher schon, die Schlüssel bei der Bank abgeben und sind alle Probleme los. Die Amis haften nur dinglich, nicht persönlich wie bei uns. Alle Risiken tragen die Banken.
Da sind Europas Problemchen Peanuts dagegen. Obwohl deutsche Banken Kreditforderungen über 515,9 Mrd. Euro an die PIIGS-Staaten haben. Wer soll das bezahlen, wer hat so viel Geld.
Halleluja.
Das Problem sich Geld neu zu beschaffen, war immer eine
schwierige Aufgabe. Aufgrund der stark boomenden Wirt-
schaft und der damit verbundenen Sicherheit, sollte die
Refinanzierung der Schulden kein Problem für die Banken
darstellen. Die Frage ist, ob der Markt noch für die
niedrigen Zinsen die Gelder bereitstellt. Bisher haben
die Staaten und ihre Notenbanken künstlich Geld für
niedrige Zinsen bereitgestellt. Jedoch soll in einer
freien sozialen Marktwirtschaft der Markt die Zinsen
bestimmen? Das Problem ist, ob man hier ohne Reglemen-
tierung auskommt. Es wäre gut, wenn die Niedrigzins-
phase noch ca. 4 Jahre anhalten würde.?
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