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Was tun mit Omas Häuschen?

, Christian Kirchner

Wer das Eigenheim der Großeltern oder Eltern erbt, erlebt oft eine böse Überraschung. Viele Objekte in der Provinz lassen sich nur mit Mühe losschlagen – wenn überhaupt. Über Vermögensillusionen und Schadensbegrenzung

Ein Eigenheim abseits von Ballungszentren findet heute kaum noch Käufer. © Getty Images
Ein Eigenheim abseits von Ballungszentren findet heute kaum noch Käufer.

Klare Luft, kaum Verkehr, viel Grün, ein See um die Ecke. Pferde grasen vor dem Küchenfenster, und die größte Aufregung ist, wenn nachts die Wildschweine aus dem angrenzenden Wald mal wieder den Garten umgepflügt haben. Die „Nationalparkstadt“ Heimbach in der Eifel ist ein Naturidyll. Wobei: Stadt? Gerade einmal 4.000 Menschen wohnen hier. Dass es einmal deutlich mehr werden – eher unwahrscheinlich. Heimbachs Einwohnerzahl sinkt seit 2004. Mehr als die Hälfte der Bewohner ist bereits im Rentenalter oder geht demnächst in den Ruhestand. Jobs gibt es kaum in der Gegend, und bis in die nächste Großstadt, Köln, sind es 80 Kilometer, für die man mit dem Zug mit einmal Umsteigen anderthalb Stunden benötigt.

Doris Wissmann* verbrachte in Heimbach eine traumhafte Kindheit, ehe sie für ihr Studium wegzog und nur noch gelegentlich zu Familienbesuchen zurückkehrte. Heute wohnt die 43-Jährige in Berlin. Als Wissmanns Oma vor einem Jahr starb, hinterließ sie den Enkeln ihr Häuschen: ein kleiner, verwinkelter Bau, mit einfachen Mitteln nach dem Krieg gebaut. „An dem Haus hängen viele Erinnerungen, aber keines von uns Geschwistern will nach Heimbach ziehen“, sagt Wissmann.

Die Berlinerin und ihre Geschwister sind typische Vertreter der Erbengeneration. In den kommenden zehn Jahren wird in Deutschland ein Nachlass in Höhe von rund 3.100 Mrd. Euro weitergereicht. Ein Drittel davon entfällt auf Immobilien, wie das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA) kürzlich ermittelt hat. Die sanierte Altbauwohnung in gefragter Lage einer Metropole ist dabei die Ausnahme, das Eigenheim in der Peripherie die Regel. Rund 2,4 Millionen solcher Ein- und Zweifamilienhäuser werden laut Zahlen des Analysehauses Empirica bis 2024 vererbt. „Knapp die Hälfte davon stehen in Regionen, in denen die Bevölkerungszahl stagniert, gut ein Fünftel sogar in Schrumpfungsregionen“, so Empirica-Forscher Reiner Braun.

Für Nachkommen stellen sich da eine ganze Reihe von Fragen: Wer soll in der Immobilie wohnen? Nur in jedem vierten Fall zieht tatsächlich ein Erbe ein. Soll das Haus verkauft werden oder die Auszahlung für Miterben errechnet werden, wollen die Begünstigten wissen: Was ist es überhaupt wert? Und falls ein Verkauf in Betracht kommt: Wie wird man das Haus am besten los?

Der Boom der Anderen

Erbschaften in Deutschland

Schnell wächst bei den Betroffenen die Erkenntnis, dass der viel beschworene Immobilienboom an ihnen selbst vorbeiläuft. In mehr als einem Drittel der Städte und Kreise Deutschlands sinken zurzeit die Preise für Häuser und Wohnungen, hat Empirica herausgefunden. „Ich fürchte, dass die Debatte über Preisblasen in Großstädten von einem größeren sozialen und politischem Problem ablenkt: dem Wertverfall von Immobilien in der schrumpfenden Provinz“, sagte der Immobilienökonom Tobias Just kürzlich in einem Interview mit Capital (Heft 01/2016). Hausbesitzer wie Erben überschätzten oft den Wert eines Eigenheims. „Es gibt in vielen Regionen schlicht nicht genügend Käufer. Es werden dann nicht Milliarden Euro vererbt, sondern nur Milliarden Steine“, so Just.

Die Lektion musste auch Lothar Freis* lernen. Er erbte 2013 ein Einfamilienhaus mit Garten und angrenzendem Bachlauf in Bad Schönborn im Kraichgau. Eigentlich kein schlechter Standort. Die Kleinstadt prosperiert, die S-Bahn-Fahrt nach Karlsruhe und Heidelberg dauert gerade mal eine halbe Stunde; der Zug hält fünf Gehminuten vom Haus entfernt. Die Zahl der Bewohner wächst langsam, aber stetig. Trotzdem gestaltete sich der Verkauf mühsam. Auf 250.000 Euro taxierte die örtliche Bank den Nachkriegsbau. Zu ähnlichen Beträgen wurden vergleichbare Immobilien im Internet offeriert. Um den Verkaufsprozess zu beschleunigen, inserierte Freis, der in München lebt, das Haus für 230.000 Euro. Nach neun quälend langen Monaten und vielen Fahrten war er das Häuschen los – für 170.000 Euro.

„Ich habe das Interesse an diesem Haus ebenso wie den Wert dramatisch überschätzt“, gibt er freimütig zu. Das sechs Jahrzehnte alte Haus entsprach einfach nicht den Vorstellungen der meisten Interessenten. Selbst in vergleichsweise attraktiven Lagen wie Bad Schönborn herrscht ein Überangebot an einfachen Bauten aus den 50er- bis 70er-Jahren, moderne Eigenheime hingegen sind knapp. Gegenüber von Freis’ Erbhaus sind kürzlich auf einem früheren Gewerbegrundstück 20 Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften errichtet worden. In Windeseile waren sie verkauft. Zudem war Freis in eine typische Falle getappt: Immobilienportale sind gerade in ländlichen Regionen voll von abstrusen Preisvorstellungen. Unrealistische Forderungen verlängern den Verkaufsprozess enorm, hat Peter Hettenbach herausgefunden: „Liegen die Vorstellungen des Anbieters 20 bis 25 Prozent über dem Marktpreis, dauert der Verkauf fast ein Jahr länger, als wenn gleich ein fairer Preis aufgerufen wird,“ so der Geschäftsführer des iib Dr. Hettenbach Instituts.

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Auch Makler und örtliche Banken nennen verkaufswilligen Erben in Erstgesprächen selten realistische Preise. Schließlich ist ihr erstes Ziel, das Mandat für den Verkauf zu bekommen, und erst das zweite, das Objekt loszuschlagen. Erwartungen herunterzuschrauben fällt Menschen nicht leicht. Wir hassen Verluste, zudem halten wir Dinge, die wir besitzen, für wertvoller, als sie tatsächlich sind. Experten sprechen in diesem Zusammenhang vom „Endowment-Effekt“ (Besitztumseffekt). Viele Eigenheimbesitzer sind zutiefst davon überzeugt, ihr Haus werde das einbringen, was sie im Laufe der Jahre hineingesteckt haben – und wundern sich, dass ihr Kalkül nicht aufgeht.

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Abschied von Illusionen

So erging es auch Louise Lachmann* mit ihrem Häuschen in Marl am Nordrand des Ruhrgebiets. Nach dem Tod ihres Mannes wollte die 74-Jährige die 1956 gebaute Doppelhaushälfte verkaufen und die Kinder mit dem Erlös beschenken. 160.000 Euro schwebten ihr vor. Auf den ersten Blick erscheint das nicht zu viel: Das Gebäude ist gepflegt, die Fassade neu gestrichen, die Hecke im Vorgarten akkurat geschnitten. Doch es weist auch die typischen Eigenschaften vieler Häuser aus der Wirtschaftswunderzeit auf: wenig Wohnfläche, großes Grundstück, alte Bausubstanz, Dämmung und Heiztechnik von vorgestern. Die Zahl der Nachfragen hielt sich in Grenzen – zumal in der gleichen Siedlung zur gleichen Zeit 14 ähnliche Objekte zum Verkauf standen. Nach zehn Monaten fand Louise Lachmann endlich einen Käufer, eine türkischstämmige Großfamilie. Der Erlös: 108.000 Euro. Die Verkäuferin kann bis heute nicht verstehen, warum nicht mehr herausgesprungen ist: „Da stecken doch vier Jahrzehnte Arbeit drin.“

Thomas Alexander Stephens und Jean-Robert Tyran haben herausgefunden, dass Immobilienbesitzer besonders anfällig für Vermögensillusionen sind. „Wenigstens habe ich kein Geld verloren!“ betiteln die beiden Forscher der Wirtschaftsuniversität Wien ihre Studie, der zufolge Menschen selbst dann einen Immobilienkauf als vorteilhaft bewerten, wenn die Inflation den Wert des Hauses über die Jahre schrumpfen ließ. Eine Erbschaft deckt diese Illusionen häufig schmerzhaft auf, denn dann kommen die Fakten auf den Tisch. Hans Otto Sprengnetter, einer der erfahrensten deutschen Immobiliengutachter, kennt das aus eigener Erfahrung: „Viele Erben sind schockiert, wenn sie in schwierigen Regionen gerade einmal 20 oder 30 Prozent des Substanzwerts ihrer Immobilien erzielen.“ Der Substanzwert gibt an, was es kosten würde, das Gebäude an gleicher Stelle in gleicher Qualität zu bauen. In manchen Fällen – etwa bei Zinshäusern in guten Großstadtlagen – liegt der Marktwert über dem Substanzwert. Meist unterschreitet er ihn, und zwar deutlich.

Für Capital hat sein Unternehmen exklusiv eine Deutschland-Karte erstellt, aus der hervorgeht, in welchen Regionen sich Erben die Hoffnung machen können, beim Verkauf einer Immobilie annähernd den Substanzwert zu erzielen, und wo mit kräftigen Abschlägen zu rechnen ist. Dabei wird ein starkes Nord-Süd-Gefälle deutlich: In den meisten Regionen Norddeutschlands sind (mit Ausnahme von Berlin und Hamburg) hohe Abzüge vom Substanzwert fällig. Im Süden ist es umgekehrt: Hier übersteigt der Verkaufserlös meist den Substanzwert. Ausreißer nach unten finden sich in einigen ländlichen Regionen im Bayerischen Wald, in Mainfranken und auf der Schwäbischen Alb. Manchmal schaffen es Regionen, das Blatt zu wenden: Görlitz in Ostsachsen etwa ist es gelungen, neue Einwohner zu gewinnen, indem sich die Stadt als attraktiver Wohnsitz für ältere Menschen positionierte.

Dass sich die Lage in den roten Regionen in den kommenden zehn bis 15 Jahren in weiten Teilen flächendeckend verbessert, ist jedoch wenig wahrscheinlich. Das liegt an der Trägheit des Immobilienmarkts: Schießen, wie derzeit, die Preise in den Großstädten durch die Decke, sind rasch Bauträger am Werk, um die gestiegene Nachfrage zu bedienen – was den Preisauftrieb tendenziell dämpft. Ziehen aber Menschen fort und sinken die Preise, sind die verbliebenen Besitzer nicht bereit, ihr Häuschen abzureißen, damit die Nachfrage sinkt und die Nachbarn von höheren Mieten und Kaufpreisen profitieren. „Die Unterschiede auf den Wohnungsmärkten werden sich weiter verschärfen“, diagnostiziert Stefan Kohler, Bereichsleiter Baufinanzierung bei der Allianz Lebensversicherung. „Einerseits wachsen die Leerstände, andererseits steigt die Überhitzung in Zuzugsregionen.“ Geburts- und Wanderungssalden sowie die Veränderung der Zahl an Haushalten ließen wenig Gutes hoffen: Gilt heute die Hälfte des deutschen Staatsgebiets als Stagnations- oder Schrumpfungsregion, könnten es in 30 Jahren zwei Drittel der Landesfläche sein, so Kohlers düstere Prognose.

Es braucht Geduld

In vielen Fällen haben die Erben nur die Wahl zwischen einem Ende mit Schrecken oder einem Schrecken ohne Ende. Zwischenlösungen gehen meist schief. Eine schwer verkäufliche Immobilie etwa mit viel Geld zu sanieren, um sie danach womöglich leichter loszuwerden, hält Experte Sprengnetter für eine verfehlte Idee. „Das funktioniert vielleicht in Städten mit extremem Nachfrageüberhang, nicht aber auf dem Land“, sagt Sprengnetter. Allenfalls die Hälfte der Renovierungskosten könne man beim Verkauf wieder einspielen. Womöglich entspricht die teure neue Einbauküche im Landhausstil gar nicht dem Geschmack des potenziellen Käufers. Ein paar Schönheitsreparaturen seien sinnvoll, ansonsten erfordere der Verkauf in Problemregionen nun mal Geduld.

Verkäufer sollten sich bei der Preissetzung nicht von der Idee leiten lassen, man müsse das Erbe bewahren. Sprengnetter kann diese Haltung zwar nachvollziehen, rät aber zu konsequentem Handeln: „Es ist allemal sinnvoller, ein Objekt zu einem vergleichsweise geringen Preis abzustoßen und von dem Erlös eine Eigentumswohnung in einer florierenden Stadt zu kaufen, als in der Provinz Preisträumen nachzuhängen.“ Eine realistische Einschätzung der Verkaufschancen liefert die Checkliste des Allianz-Experten Kohler. Danach sind für die langfristige Nachfrage in einer Region folgende Faktoren wichtig: Arbeitsmöglichkeiten, Verkehrsanschlüsse, digitale Infrastruktur, Bildungs- und Betreuungsangebot sowie Kulturprogramm. Wer als Erbe diese Liste durchgeht, erkennt schnell, ob die eigenen Preisvorstellungen angemessen sind.

Für Omas Häuschen in der Eifel fiel dieser Test verheerend aus. Weshalb Doris Wissmann gemeinsam mit den Geschwistern die Idee, es zu verkaufen, schnell verwarf. Stattdessen beschlossen die Erben, die Immobilie zu behalten. Etwas aufgemöbelt mit einer Ikea-Küche und einem Anstrich innen wie außen, soll es der ganzen Familie als Ferienimmobilie dienen. So kommen die Geschwister öfters dort wieder zusammen, wo sie aufgewachsen sind – Oma hätte das sicher gefallen.

* Name von der Redaktion geändert

Der Beitrag ist zuerst in Capital 05/2016 erschienen


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