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Privatanleger entdecken Club-Deals

, Richard Haimann

Immer mehr Privatanleger schließen sich zusammen und investieren gemeinsam in Wohnanlagen oder Geschäftshäuser.

Häuser in Berlin
Manche Objekte sind für einzelne Investoren zu teuer, Club Deals sind die Lösung

Norbert Müller (Name v. d. Red. geändert) hat als Orthopäde in Hamburg einen sehr guten Ruf, die Zahl der Patienten wächst stetig. Doch das wird zum Problem. „Die Praxis ist längst viel zu klein“, sagt der 48-Jährige. Seit drei Jahren sucht der Spezialist neue Räume. Ohne Erfolg. „Stimmt die Quadratmeterzahl, fehlen Parkplätze und Bus- oder U-Bahnhaltestellen“, sagt Müller. „Stimmt die Verkehrsanbindung, sind die Räume zu klein.“

Jetzt hat der Mediziner eine Lösung gefunden: Gemeinsam mit einem befreundeten Radiologen und einem Apotheker will er ein Ärztehaus errichten. Investitionsvolumen: 7 Mio. Euro. Das Grundstück ist gesichert, das Bankdarlehen steht. Im Frühjahr beginnen die Arbeiten. „Allein hätte ich das Projekt nie stemmen können“, sagt Müller. „Da wir uns aber zu dritt die Kosten teilen, hat uns die Bank eine 15-jährige Finanzierung zu einem Zinssatz von nur 1,8 Prozent bewilligt.“

Was Müller und seine Partner planen, liegt voll im Trend. Immer öfter tun sich vermögende Privatanleger zusammen, um gemeinsam eine Immobilie zu errichten oder zu erwerben. „Club-Deals“ nennen Immobilienprofis solche Co-Investments – und deren Zahl steigt stetig. Wurden 2009 europaweit lediglich Immobilien im Gesamtwert von 20,5 Mrd. Euro von mehreren Investoren gemeinsam erworben, betrug 2014 das Volumen der Club-Deals bereits 86,3 Mrd. Euro. „Das ist eine Vervierfachung binnen fünf Jahren“, sagt Matthias Thomas, Vorstandschef des europäischen Fondsverbands Inrev.

„Einer der Hauptgründe für die Zunahme der Club-Deals sind die schlechten Erfahrungen, die viele Investoren in der Vergangenheit mit Immobilienfonds gemacht haben“, sagt der Inrev-Chef. Vor allem die Schieflage zahlreicher offener Immobilienfonds hat die Suche nach Alternativen beschleunigt.

Skepsis gegenüber offenen Immobilienfonds

Nach dem Ausbruch der Finanzkrise im Herbst 2008 zog ein Teil der Investoren in Panik das Kapital aus diesen Investmentvehikeln ab. Europaweit gerieten offene Immobilienfonds in Liquiditätsnöte, mussten Objekte in Notverkäufen weit unter dem Einstandspreis losgeschlagen oder abgewickelt werden. Das bescherte auch Investoren heftige Verluste, die in der Krise einen kühlen Kopf bewahrt hatten.

Profiinvestoren wie Family-Offices, Pensionskassen und kleinere Versicherungen mieden daraufhin die offenen Fonds. Stattdessen taten sie sich zusammen, um gemeinsam mehrere Immobilien zu erwerben. „Bei Club-Deals besteht nicht die Gefahr, dass Objekte unter Wert vorzeitig abgestoßen werden“, sagt Claus Thomas, Deutschlandchef der Kapitalanlagegesellschaft LaSalle Investment Management. „Die kleine Gruppe von Investoren einigt sich vor dem Kauf verbindlich darüber, wann und zu welchen Bedingungen die Immobilien wieder veräußert werden.“ Da keiner der Partner allein vorzeitig aussteigen könne, seien Notverkäufe so gut wie ausgeschlossen, so Thomas.

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Inzwischen versuchen immer mehr vermögende Privatanleger – so wie Orthopäde Müller und seine Partner – diese Strategie für sich zu nutzen. Beispiel Berlin, Rathenower Straße: Hier stehen Mietshäuser aus der Gründerzeit, umsäumt von Ahornbäumen und Buchen, akkurat getrimmte Hecken trennen kleine Rasenflächen von den Bürgersteigen. Kürzlich hat die mehr als 100 Jahre alte, im Krieg weitgehend verschont gebliebene Anlage neue Besitzer gefunden: Elf Geschäftsleute aus Baden-Württemberg und der Schweiz erwarben gemeinsam die 36 Einheiten für 4,2 Mio. Euro.

In Halle und Leipzig kaufte eine größere Gruppe privater Investoren jüngst in einem Club-Deal gleich sechs Wohn- und Geschäftshäuser. „Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 23,5 Mio. Euro“, sagt Esfandiar Khorrami von der Berliner Anwalts- und Steuerberaterkanzlei Bottermann Khorrami, die das Geschäft begleitet hat.

Risiken reduzieren, Renditechancen erhöhen

Bei den Erwerbungen in Halle und Leipzig brachte jeder Partner knapp 1 Mio. Euro ein, beim Kauf in der Rathenower Straße waren es jeweils nur 381.818 Euro: „Zusammen kommen Privatanleger, die sich allein nur eine Eigentumswohnung leisten könnten, an viel größere Wohnanlagen“, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. Sie könnten so die Risiken reduzieren und ihre Renditechancen erhöhen. „Zieht ein Mieter aus, erzielen sie weiterhin Einnahmen aus den übrigen Wohnungen“, sagt Vornholz. „Wer hingegen nur eine Eigentumswohnung besitzt, muss auf Erträge verzichten, bis ein neuer Mieter gefunden ist.“

Profianleger gründen für Club-Deals häufig geschlossene Fonds. „So können sie später problemlos weitere Investoren aufnehmen“, sagt Martina Hertwig, Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin bei der Hamburger Kanzlei TPW. Das ist aber teuer: „Eine Fondsgründung kostet bis zu 40.000 Euro“, weiß Hertwig.

Viel günstiger fahren Privatanleger, wenn sie eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung (GmbH) gründen, die Eigentümer der Immobilie wird. Das haben Müller und seine Partner auch getan. „Dadurch haften wir nicht mit unserem Privatvermögen gegenüber der Bank“, sagt der Arzt. Auch steuerlich bringe dies Vorteile: „Die Gesellschaft vermietet die Praxenräume an uns als Einzelunternehmer“, sagt Müller. Das drücke die Einkommensteuer der drei Inhaber, während der Mietertrag günstiger auf der Gesellschafterebene versteuert wird.

Club-Deals: Das ist wichtig

1. Gerecht aufteilen

Bei einem Club-Deal müssen nicht alle Partner Anteile in gleicher Höhe halten. „Wenn einer von drei Partner über geringeres Kapital verfügt, kann er nur 20 Prozent der Anteile erwerben, die anderen beiden jeweils 40 Prozent“, sagt Immobilienökonom Günter Vornholz. „Die Mieterträge und der spätere Verkaufserlös werden entsprechend geteilt.“

2. Expertise einkaufen

Über Minderheitsbeteiligungen können Branchenfremde den Anlageerfolg optimieren: „Wollen mehrere Ärzte eine Immobilie errichten, können sie dem Architekten oder einem Verwalter mit einer zehnprozentigen Beteiligung einen Anreiz bieten, sich besonders ins Zeug zu legen“, sagt Vornholz.

3. Klare Konditionen

Im Gesellschaftsvertrag sollte eindeutig festgelegt sein, wann und zu welchen Bedingungen die Immobilie später wieder verkauft wird. „Das schützt vor juristischen Auseinandersetzungen, wenn die Partner später unterschiedlicher Meinung sind“, sagt der Experte.

4. Liquidität sichern

Beim Kauf einer Immobilie im Bestand kann es immer zu unvorhergesehenen Reparaturen kommen. Im Vertrag sollte deshalb festgelegt werden, dass sich jeder Partner entsprechend seinen Anteilen an diesen Kosten beteiligt.

5. Vorzeitig aussteigen

Anteile an einer Gesellschaft können theoretisch jederzeit weiter veräußert werden. Um zu verhindern, dass ein Partner in Liquiditätsnot irgendwann seine Anteile an einen unbekannten Dritten verkauft, sollte im Gesellschaftsvertrag für diesen Fall ein Vorkaufsrecht der übrigen Partner verankert werden.

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